Обзор предложений на рынке торговой недвижимости Украины
Несмотря на высокий общепризнанный потенциал страны и постепенно усиливающийся спрос со стороны ритейлеров, рынок торговой недвижимости в Украине, в общем, остается неразвитым с точки зрения насыщенности (График 8) и разнообразия форматов существующих объектов (График 9).
Киев, Днепропетровск, Одесса, Харьков, Донецк и Львов являются крупнейшими городами Украины и привлекают особый интерес торговых сетей, девелоперов и инвесторов. В ноябре 2011 года общий объем современных торговых помещений в этих шести городах составил приблизительно 2,6 миллиона кв.м или 325 кв.м на 1 000 жителей (исходя из официальных статистических показателей численности населения). Этот показатель включает все объекты торговой недвижимости в городе площадью от 5 000 кв.м, в том числе торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты.
Из шести крупнейших областных центров Украины, рынок торговой недвижимости наиболее развит в Киеве, где общий объем современных торговых помещений составляет около 1 001 400 кв.м арендной площади, в то время как наименьший абсолютный показатель зарегистрирован во Львове на уровне 206 540 кв.м. Исходя из официальных показателей численности населения в каждом из анализируемых областных центров, самый большой объем рынка торговой недвижимости из расчета на 1 000 жителей был отмечен в Одессе на уровне 379 кв.м арендной площади, а наименьший - в Харькове в размере 215 кв.м на 1 000 человек населения.
Общее предложение торговых площадей в Киеве и других городах Украины сегодня состоит преимущественно из объектов второстепенного качества, которые классифицируются как торговые центры «первого поколения». В то же время в стране сохраняется дефицит качественных крупноформатных объектов торговой недвижимости. Торговые центры в форматах «ритейл парк» и fashion (factory) outlet пока не представлены на украинском рынке.
Для большинства девелоперов и инвесторов, оперирующих на украинском рынке, сектор торговой недвижимости является наиболее интересным по сравнению с другими сегментами недвижимости, особенно, что касается возможностей, представленных в городах с населением более 750 000 человек.
В течение первых трех кварталов 2011 года общая арендная площадь нового предложения в сегменте торговой недвижимости в Киеве составила около 75 080 кв.м. В течение периода была открыта вторая очередь торгово-развлекательного центра Dream Town, якорным арендатором в котором является аквапарк. Также, были сданы в эксплуатацию продуктовый гипермаркет Novus на Броварском проспекте и четыре небольших торговых центра (inSilver, «Квадрат» на улице Оноре де Бальзака, «Левобережный» и Victorio).
Среди крупнейших объектов торговой недвижимости,открытых в регионах Украины в январе-ноябре 2011 года, необходимо отметить ТЦ «Пассаж» в центре Днепропетровска, ТРЦ City Mall (очередь 2) в Запорожье, ТРЦ «Донецк Сити» (очередь 2) в Донецке, ТРЦ «Украина» в Мариуполе и ТЦ «Галактика» в Кременчуге. Также, строительные гипермаркеты сети «Эпицентр» были открыты в Кировограде, Чернигове, Мукачево (Закарпатская область) и Каменец-Подольском (Хмельницкая область). Кроме того, сетью Metro
Cash&Carry были открыты новые оптовые центры в формате «МЕТРО База» в Тернополе и Луцке.
В четвертом квартале 2011 года запланировано открытие ТЦ Ave Plaza и ТРЦ «Магеллан» (очередь 1) в Харькове, а также ТРЦ Fabrika (очередь 1) в Херсоне.
ТРЦ «Гулливер», ранее известный также как «Эспланада» и «Континенталь», будет открыт в Киеве в 2012 году. По оценкам РТ2, существует высокая вероятность того, что ТРЦ «Мега-Сити» (очередь 1), который заявлен к открытию в четвертом квартале 2011 года, будет сдан не ранее следующего года.
В 2010-2011 годах многие девелоперы в Украине провели повторный анализ эффективности своих проектов в сегменте торговой недвижимости ввиду изменившихся рыночных условий. Мы считаем, что эта тенденция свидетельствует о позитивных перспективах развития данного сегмента в стране.
Хотя объем нового предложения в сегменте торговой недвижимости в Киеве и других городах Украины существенно не изменился в течение 2011 года, мы ожидаем, что этот показатель ощутимо увеличится в 2012-2013 годах.
По материалам компании DTZ Research.