Обзор рынка офисной недвижимости Украины за III квартала 2011 года
В конце третьего квартала 2011 года общий объем офисных помещений в Киеве составил около 1 173 755 кв.м без учета площадей государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных потребностей.
В третьем квартале 2011 года на рынке офисной недвижимости Киева не произошло значительных изменений. Как и ранее, рынок офисной недвижимости в украинской столице остается структурно ненасыщенным с точки зрения общего объема помещений, разновидности форматов и качества оперирующих объектов.
Единственным офисным объектом, введенным в эксплуатацию в июле-сентябре 2011 года в Киеве, стал бизнес центр общей арендуемой площадью 10 300 кв.м, расположенный по адресу улица Саксаганского, 70/ Паньковская, 16б.
Общий объем новых офисных помещений, введенных в эксплуатацию в Киеве в течение первых трех кварталов 2011 года, составил около 55 060 кв.м, что на 43% превышает показатель соответствующего периода в 2010 году.
По оценкам компании DTZ, новое предложение в сегменте офисной недвижимости в Киеве в четвертом квартале 2011 года может составить от 16 500 кв.м до 52 390 кв.м. Реальный показатель зависит от того, будет ли открыт в течение периода бизнес центр «Премиум Центр» арендуемой площадью 36 000 кв.м
Начиная с конца 2008 года, девелопмент многих крупных офисных проектов, заявленных к реализации в Киеве до начала финансового кризиса, был приостановлен в связи с отсутствием финансирования, неэффективной концепцией проектов, экономическим спадом и, как результат, снижением спроса.
В 2010 году были возобновлены работы по ряду крупных объектов офисной недвижимости, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2012-2013 год.
По состоянию на начало 2011 года, в 2012 году планировался ввод в эксплуатацию приблизительно 372 000 кв.м (С1.А) офисных помещений в Киеве. Однако учитывая опыт предыдущих лет, когда реализация многих проектов в украинской столице переносилась на более поздние периоды, сегодня мы ожидаем, что новое предложение в сегменте офисной недвижимости в городе не превысит 250 000 кв.м (С1.А).
Спрос
Несмотря на то, что экономика Украины еще находится на этапе восстановления после мирового кризиса 2008-2009 годов, в течение первых трех кварталов 2011 года основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве продолжали улучшаться.
В июле-сентябре 2011 года около 32 850 кв.м офисных помещений были сданы в аренду в Киеве, что на 32% меньше, чем в соответствующем периоде 2010 года.
При этом, в течение первых трех кварталов 2011 года общий объем сданных в аренду офисных помещений в украинской столице составил приблизительно 118 1150 кв.м, что на 3% больше показателя, зарегистрированного в январе-сентябре 2010 года.
В январе-сентябре 2011 года спрос на офисные помещения в Киеве формировали предприятия из большего количества отраслей по сравнению с 2010 годом.
Тем не менее, основными генераторами спроса на офисные помещения в Киеве оставались компании в отрасли информационно-коммуникационных технологий (36% от общего объема сделок в сегменте), производственные компании (26%, при этом производители потребительских и фармацевтических товаров составляли в этом показателе 4% и 6,5% соответственно), а также финансовые (10%) и сельскохозяйственные (5%) компании.
В течение первых трех кварталов 2011 года доля сделок аренды помещений площадью 3 000 кв.м и более составила около 15% от общего количества трансакций на рынке аренды офисной недвижимости в Киеве.
Экономическая ситуация в Украине несколько улучшилась, но условия на рынке офисной недвижимости в Киеве оставались все еще благоприятными (в частности, относительно низкие арендные ставки и льготы, предлагаемые некоторыми владельцами офисных помещений).
Поэтому в январе-сентябре 2011 года многие компании переехали в офисные помещения с лучшими характеристиками с точки зрения расположение и/или качества, расширили занимаемые площади или провели переговоры с владельцами помещений с целью зафиксировать текущие условия аренды на более длительный срок в преддверии ожидаемого возобновления позитивной динамики рынка офисной недвижимости в украинской столице.
Недостаток качественных офисных помещений с возможностью расширения занимаемых площадей в среднесрочной перспективе остается основным препятствием для перемещения арендаторов на рынке офисной недвижимости в Киеве. Острый дефицит качественных помещений особенно ощутим в центральных районах города.
В связи с наличием возможности арендовать помещения в существующих офисных зданиях, а также снижением уверенности потенциальных арендаторов в том, что девелоперы введут объект в эксплуатацию в заявленные сроки, в январе-сентябре 2011 года предварительные договора аренды на киевском рынке офисной недвижимости практически не заключались.
Мы ожидаем, что в четвертом квартале 2011 года динамика спроса на офисную недвижимость в Киеве существенно не изменится, и объем арендованных помещений в сегменте в течение периода превысит новое предложение. В то же время срок действия многих договоров аренды, которые были подписаны или пролонгированы в 2008-2009 годах на выгодных для арендаторов условиях, заканчивается через один-два года, что может привести к увеличению спроса на офисные помещения в 2012-2013 годах.
Уровень вакантности
В конце сентября 2011 года первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве составила 11,2% по сравнению с показателем на уровне 11,9% в конце второго квартала 2011 года и 12,7% по состоянию последние числа декабря 2010 года.
В то же время в конце третьего квартала 2011 года показатели вакантности офисных помещений в центральном деловом районе и на Подоле в Киеве снизились до 7,2% и 5% соответственно.
Усиление спроса арендаторов на фоне небольшого объема нового предложения уже привело к возобновлению дефицита качественной офисной недвижимости в Киеве, который наиболее ощутим в классе офисных помещений площадью более 1 000 кв.м в центральной части города.
Учитывая несущественное новое предложение офисных помещений, вводимых в эксплуатацию в Киеве, в сочетании с постепенным усилением спроса, мы ожидаем дальнейшее снижение показателя вакантности в сегменте до конца 2011 года.
Арендные ставки
В течение периода с третьего квартала 2008 года до конца 2009 года арендные ставки на офисные помещения в Киеве в долларовом эквиваленте снизились более чем на 50%. Это связано как с девальвацией украинской гривны, так и сокращением спроса со стороны арендаторов вследствие экономического кризиса.
Во второй половине 2009 года арендные ставки на офисные помещения стабилизировались на уровне $25-35 за кв.м в месяц на помещения класса А, для офисных помещений класса В, расположенных в центральных и нецентральных районах города, ставки аренды находились в пределах $20-25 за кв.м в месяц, а для класса С - на уровне $12-17 за кв.м в месяц.
В течение первых трех кварталов 2011 года наблюдалось некоторое повышение уровня арендных ставок на офисные помещения в Киеве, что связано со снижением предложения в сегменте, особенно в центральном деловом районе города, а также с постепенным усилением спроса арендаторов. В конце сентября 2011 года арендные ставки на наилучшие офисные помещения в Киеве находились на уровне $38-44 за кв.м в месяц, а офисные помещения класса В и С предлагались по ставкам аренды $23-35 и $8-25 за кв.м в месяц соответственно.
Исходя из допущения, что курс гривны к доллару США останется на уровне приблизительно 8 гривен за $1, компания DTZ ожидает дальнейшее повышение арендных ставок на офисные помещения до конца 2011 года вместе с уменьшением арендных льгот, предлагаемых арендодателями.
Однако, поскольку большинство арендаторов неохотно соглашаются нести дополнительные капитальные затраты на улучшение арендуемых помещений, базовая отделка офисных помещений останется обязательным условием для их эффективной сдачи в аренду.
Прогноз
По мнению компании DTZ, рынок офисной недвижимости в Киеве является структурно ненасыщенным, а новое предложение качественных помещений будет оставаться небольшим как минимум до средины-конца 2012 года.
В течение 2012 года новое предложение офисных помещений в Киеве может составить приблизительно 250 000 кв.м (GLA). Однако этот показатель зависит от сдачи в эксплуатацию нескольких крупных объектов офисной недвижимости, риск несвоевременного открытия которых остается.
Мы ожидаем, что в четвертом квартале 2011 года общая динамика спроса на офисную недвижимость в Киеве не изменится, и спрос будет превышать новое предложение в сегменте.
Согласно результатам исследования деловых ожиданий предприятий в Украине, проведенного Национальным банком во втором квартале 2011 года, большинство предприятий страны планировали увеличить количество своих работников в течение последующих 12 месяцев. Исключение составили предприятия по производству и распределению электроэнергии, газа и воды, а также те, которые оперируют в секторе транспорта и связи.
В среднесрочной перспективе динамика арендных ставок в Киеве будет зависеть от ценовой стратегии в крупных бизнес центрах «Гулливер», 101 Tower и «Торонто-Киев», ввод в эксплуатацию которых запланирован в 2012 году. Если стоимость аренды в этих бизнес центрах будет завышена, это может привести к дальнейшему повышению среднерыночных арендных ставок на офисные помещения в Киеве. В то же время применение в этих объектах конкурентной ценовой стратегии, скорее всего, приведет к снижению среднерыночных арендных ставок в сегменте.
Учитывая ожидаемое усиление конкуренции в 2012-2013 годах на рынке офисной недвижимости в Киеве, арендодатели могут повысить привлекательность своих объектов для компаний-арендаторов путем сдачи помещений с более высоким уровнем отделки, и/или предлагая другие альтернативные варианты снижения капитальных затрат будущих арендаторов.
По материалам DTZ.