Деловые новости

Обзор рынка офисной недвижимости Украины за III квартала 2011 года

Рынок офисной недвижимостиВ конце третьего квартала 2011 года общий объем офисных помещений в Киеве составил около 1 173 755 кв.м без учета площадей государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных потребностей.

В третьем квартале 2011 года на рынке офисной недвижимости Киева не произошло значительных изменений. Как и ранее, рынок офисной недвижимости в украинской столице остается структурно ненасыщенным с точки зрения общего объема помещений, разновидности форматов и качества оперирующих объектов.

Единственным офисным объектом, введенным в эксплуатацию в июле-сентябре 2011 года в Киеве, стал бизнес центр общей арендуемой площадью 10 300 кв.м, расположенный по адресу улица Саксаганского, 70/ Паньковская, 16б.

Общий объем новых офисных помещений, введенных в эксплуатацию в Киеве в течение первых трех кварталов 2011 года, составил около 55 060 кв.м, что на 43% превышает показатель соответствующего периода в 2010 году.

По оценкам компании DTZ, новое предложение в сегменте офисной недвижимости в Киеве в четвертом квартале 2011 года может составить от 16 500 кв.м до 52 390 кв.м. Реальный показатель зависит от того, будет ли открыт в течение периода бизнес центр «Премиум Центр» арендуемой площадью 36 000 кв.м

Начиная с конца 2008 года, девелопмент многих крупных офисных проектов, заявленных к реализации в Киеве до начала финансового кризиса, был приостановлен в связи с отсутствием финансирования, неэффективной концепцией проектов, экономическим спадом и, как результат, снижением спроса.

В 2010 году были возобновлены работы по ряду крупных объектов офисной недвижимости, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2012-2013 год.

По состоянию на начало 2011 года, в 2012 году планировался ввод в эксплуатацию приблизительно 372 000 кв.м (С1.А) офисных помещений в Киеве. Однако учитывая опыт предыдущих лет, когда реализация многих проектов в украинской столице переносилась на более поздние периоды, сегодня мы ожидаем, что новое предложение в сегменте офисной недвижимости в городе не превысит 250 000 кв.м (С1.А).


Спрос

Несмотря на то, что экономика Украины еще находится на этапе восстановления после мирового кризиса 2008-2009 годов, в течение первых трех кварталов 2011 года основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве продолжали улучшаться.

В июле-сентябре 2011 года около 32 850 кв.м офисных помещений были сданы в аренду в Киеве, что на 32% меньше, чем в соответствующем периоде 2010 года.

При этом, в течение первых трех кварталов 2011 года общий объем сданных в аренду офисных помещений в украинской столице составил приблизительно 118 1150 кв.м, что на 3% больше показателя, зарегистрированного в январе-сентябре 2010 года.

В январе-сентябре 2011 года спрос на офисные помещения в Киеве формировали предприятия из большего количества отраслей по сравнению с 2010 годом.

Тем не менее, основными генераторами спроса на офисные помещения в Киеве оставались компании в отрасли информационно-коммуникационных технологий (36% от общего объема сделок в сегменте), производственные компании (26%, при этом производители потребительских и фармацевтических товаров составляли в этом показателе 4% и 6,5% соответственно), а также финансовые (10%) и сельскохозяйственные (5%) компании.

В течение первых трех кварталов 2011 года доля сделок аренды помещений площадью 3 000 кв.м и более составила около 15% от общего количества трансакций на рынке аренды офисной недвижимости в Киеве.

Экономическая ситуация в Украине несколько улучшилась, но условия на рынке офисной недвижимости в Киеве оставались все еще благоприятными (в частности, относительно низкие арендные ставки и льготы, предлагаемые некоторыми владельцами офисных помещений).

Поэтому в январе-сентябре 2011 года многие компании переехали в офисные помещения с лучшими характеристиками с точки зрения расположение и/или качества, расширили занимаемые площади или провели переговоры с владельцами помещений с целью зафиксировать текущие условия аренды на более длительный срок в преддверии ожидаемого возобновления позитивной динамики рынка офисной недвижимости в украинской столице.

Недостаток качественных офисных помещений с возможностью расширения занимаемых площадей в среднесрочной перспективе остается основным препятствием для перемещения арендаторов на рынке офисной недвижимости в Киеве. Острый дефицит качественных помещений особенно ощутим в центральных районах города.

В связи с наличием возможности арендовать помещения в существующих офисных зданиях, а также снижением уверенности потенциальных арендаторов в том, что девелоперы введут объект в эксплуатацию в заявленные сроки, в январе-сентябре 2011 года предварительные договора аренды на киевском рынке офисной недвижимости практически не заключались.

Мы ожидаем, что в четвертом квартале 2011 года динамика спроса на офисную недвижимость в Киеве существенно не изменится, и объем арендованных помещений в сегменте в течение периода превысит новое предложение. В то же время срок действия многих договоров аренды, которые были подписаны или пролонгированы в 2008-2009 годах на выгодных для арендаторов условиях, заканчивается через один-два года, что может привести к увеличению спроса на офисные помещения в 2012-2013 годах.


Уровень вакантности

В конце сентября 2011 года первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве составила 11,2% по сравнению с показателем на уровне 11,9% в конце второго квартала 2011 года и 12,7% по состоянию последние числа декабря 2010 года.

В то же время в конце третьего квартала 2011 года показатели вакантности офисных помещений в центральном деловом районе и на Подоле в Киеве снизились до 7,2% и 5% соответственно.

Усиление спроса арендаторов на фоне небольшого объема нового предложения уже привело к возобновлению дефицита качественной офисной недвижимости в Киеве, который наиболее ощутим в классе офисных помещений площадью более 1 000 кв.м в центральной части города.

Учитывая несущественное новое предложение офисных помещений, вводимых в эксплуатацию в Киеве, в сочетании с постепенным усилением спроса, мы ожидаем дальнейшее снижение показателя вакантности в сегменте до конца 2011 года.


Арендные ставки

В течение периода с третьего квартала 2008 года до конца 2009 года арендные ставки на офисные помещения в Киеве в долларовом эквиваленте снизились более чем на 50%. Это связано как с девальвацией украинской гривны, так и сокращением спроса со стороны арендаторов вследствие экономического кризиса.

Во второй половине 2009 года арендные ставки на офисные помещения стабилизировались на уровне $25-35 за кв.м в месяц на помещения класса А, для офисных помещений класса В, расположенных в центральных и нецентральных районах города, ставки аренды находились в пределах $20-25 за кв.м в месяц, а для класса С - на уровне $12-17 за кв.м в месяц.

В течение первых трех кварталов 2011 года наблюдалось некоторое повышение уровня арендных ставок на офисные помещения в Киеве, что связано со снижением предложения в сегменте, особенно в центральном деловом районе города, а также с постепенным усилением спроса арендаторов.
В конце сентября 2011 года арендные ставки на наилучшие офисные помещения в Киеве находились на уровне $38-44 за кв.м в месяц, а офисные помещения класса В и С предлагались по ставкам аренды $23-35 и $8-25 за кв.м в месяц соответственно.

Исходя из допущения, что курс гривны к доллару США останется на уровне приблизительно 8 гривен за $1, компания DTZ ожидает дальнейшее повышение арендных ставок на офисные помещения до конца 2011 года вместе с уменьшением арендных льгот, предлагаемых арендодателями.

Однако, поскольку большинство арендаторов неохотно соглашаются нести дополнительные капитальные затраты на улучшение арендуемых помещений, базовая отделка офисных помещений останется обязательным условием для их эффективной сдачи в аренду.


Прогноз

По мнению компании DTZ, рынок офисной недвижимости в Киеве является структурно ненасыщенным, а новое предложение качественных помещений будет оставаться небольшим как минимум до средины-конца 2012 года.

В течение 2012 года новое предложение офисных помещений в Киеве может составить приблизительно 250 000 кв.м (GLA). Однако этот показатель зависит от сдачи в эксплуатацию нескольких крупных объектов офисной недвижимости, риск несвоевременного открытия которых остается.

Мы ожидаем, что в четвертом квартале 2011 года общая динамика спроса на офисную недвижимость в Киеве не изменится, и спрос будет превышать новое предложение в сегменте.

Согласно результатам исследования деловых ожиданий предприятий в Украине, проведенного Национальным банком во втором квартале 2011 года, большинство предприятий страны планировали увеличить количество своих работников в течение последующих 12 месяцев. Исключение составили предприятия по производству и распределению электроэнергии, газа и воды, а также те, которые оперируют в секторе транспорта и связи.

В среднесрочной перспективе динамика арендных ставок в Киеве будет зависеть от ценовой стратегии в крупных бизнес центрах «Гулливер», 101 Tower и «Торонто-Киев», ввод в эксплуатацию которых запланирован в 2012 году. Если стоимость аренды в этих бизнес центрах будет завышена, это может привести к дальнейшему повышению среднерыночных арендных ставок на офисные помещения в Киеве. В то же время применение в этих объектах конкурентной ценовой стратегии, скорее всего, приведет к снижению среднерыночных арендных ставок в сегменте.

Учитывая ожидаемое усиление конкуренции в 2012-2013 годах на рынке офисной недвижимости в Киеве, арендодатели могут повысить привлекательность своих объектов для компаний-арендаторов путем сдачи помещений с более высоким уровнем отделки, и/или предлагая другие альтернативные варианты снижения капитальных затрат будущих арендаторов.

 

Материал компании DTZ

Обзор рынка офисной недвижимости Украины за III квартала 2011 года Обзор рынка офисной недвижимости Украины за III квартала 2011 года В конце третьего квартала 2011 года общий объем офисных помещений в Киеве составил около 1 173 755...
Обзор рынка офисной недвижимости Украины за III квартала 2011 года
logotip