Вызовы и перспективы украинской коммерческой недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости в Украине кардинально изменился во всех сегментах в годы пандемии и продолжает дальнейшую трансформацию во время войны. Рассмотрим, как торговая и офисная недвижимость реагирует на стрессовые вызовы.
Торговая недвижимость – развитие в условиях жесткой экономии
Розничная торговля испытывает кардинальные изменения потребительских предпочтений, уменьшение числа потребителей, падение благосостояния значительной части граждан и значительный рост доходов военнослужащих. Согласно опросам, 53% граждан сообщают о снижении доходов, а у 67% значительно увеличились расходы, прежде всего на коммунальные услуги, продукты питания, здравоохранение и транспорт. Две категории демонстрируют рост – военные товары и системы жизнеобеспечения для противодействия последствиям обстрелов электростанций и котельных (солнечные панели, зарядные станции, генераторы, автономный интернет, фонарики, печи-буржуйки, радиаторы, аккумуляторы).
Вынужденная миграция за границу (около 5 млн наших соотечественников) вызвала сокращение доли торговой сети – речь идет не только о закрытии магазинов люксового сегмента (Chanel, Cartier), но и об уменьшении ориентированных на детей сервисов (детские развлечения, образование, спорт, товары и игрушки). Война в целом сузила сегмент, ориентированный на досуг взрослых. Например, сегодня целесообразность покупки вечерней одежды крайне низка. Очень ограниченно работают операторы развлечений (кинотеатры, развлекательные центры, боулинги), спорта и заведений питания.
Предложения брендов и влияние войны
С началом войны завершился тотальный выход с рынка Украины ритейлеров из России (хотя наблюдаются попытки перерегистрации некоторых на украинские юридические лица). Временно закрывались магазины международных сетей на фоне отсутствия альтернативных универмагов. Хорошая новость – флагманы, такие как H&M и бренды Inditex, оценив баланс рисков и спроса, вернулись.
Украинские бренды развиваются, несмотря на ограниченные возможности, отсутствие резервов для стремительной экспансии и масштабирования, дефицит приемлемых механизмов кредитования. Среди активных игроков можно назвать Goldi, Vovk, Solmar, Stimma, Wear Me, Maritel и другие. Магазины "Все свои" открываются в ключевых торгово-развлекательных центрах и занимают площади, позволяющие назвать их якорями.
Тенденции и вызовы для украинского ритейла
Для устойчивого развития внутреннего спроса украинским сетям моды недостаточно. Из-за войны часть из них была вынуждена закрыться, часть перепрофилировалась на продукцию «military», часть вышла на международные маркетплейсы (Etsy), а некоторые сменили приоритет на развитие в европейских странах.
Общий тренд сетей, как отечественных, так и международных брендов, – оптимизация. В зависимости от доходов принимаются решения о количестве магазинов (сосредоточение исключительно на прибыльных объектах, закрытие убыточных) и затрат (сокращение на рекламу, маркетинг, тотальная экономия коммунальных платежей, отопления, кондиционирования, электроэнергии, воды).
Факторы риска и возможности для онлайн-коммерции
Фактором риска (или возможностей развития) является расширение онлайн-коммерции, которая, с одной стороны, усиливает падение посещаемости магазинов, с другой – увеличивает конверсию.
Среди значительных проблем, с которыми сталкивается ритейл, можно назвать общенациональные – логистика, дефицит персонала, удорожание сырья, проблемы с энергией и прочее.
Сегодня в торговой недвижимости – рынок арендатора. Операторы замедляют экспансию, отказываются от инвестиций, сокращают расходы на ремонтные работы (выбирают «fit-out», открытие в готовых помещениях), переносят риски на девелопера (оплата % РТО).
Активное развитие ритейла предыдущих лет привело к насыщению рынка торговыми площадями. На фоне снижения потребительских настроений мы наблюдаем рассеивание посещаемости, рост вакантности, падение арендных ставок и увеличение эксплуатационных расходов.
Миграционные процессы продолжаются: релокация операторов с востока и юга на запад из-за разрушения торгово-развлекательных центров вследствие обстрелов и физической угрозы дальнейшему функционированию. Внимание девелоперов из-за войны сместилось не только на новые регионы, но и на новые сегменты, альтернативные отрасли.
Офисная недвижимость: поиск новых клиентов и новых форматов
Проблема поиска новых смыслов в офисной недвижимости является общемировой. В Украине эта глобальная проблема усугубляется вызовами войны.
Ограничения пандемии привели к переводу персонала на удаленный режим работы. Большинство компаний, включая IT-сектор, продемонстрировали значительное замедление динамики, закрыли маловостребованные представительские офисы, рационализировали расходы, сократили использование арендованных площадей, изменили форматы работы и переехали в отдаленные районы. Крупнейшие украинские корпорации перевели сотрудников из арендованных помещений в собственную административную недвижимость.
Влияние войны на офисный сегмент
Военная агрессия России привела к массовому оттоку российских компаний, а количество представленных в Украине международных компаний и их представительств, которые являются основными потребителями профессиональной офисной недвижимости, сократилось. Негативный тренд усилился отказом украинских компаний от сотрудничества с Россией, полной остановкой работы, закрытием представительских офисов и прекращением продаж новых услуг.
Релокация и международные компании
Параллельно происходила релокация и дальнейшая легализация персонала за границей. Внутреннее перемещение особенно характерно для международных компаний, таких как EPAM, SoftServe, GlobalLogic, Luxoft, Ubisoft, Ciklum, ELEKS, Dev.Pro, Playrix, DataArt, AirSlate.
Влияние мирового кризиса
Война наложилась на мировой кризис: рост расходов, снижение темпов роста прибыли и переоценка дальнейшей стратегии развития привели к прекращению найма и оптимизации персонала в международных фирмах. 229 компаний мира, включая крупнейших IT-гигантов (Microsoft, Apple, Google, Meta, Amazon, Snapchat, Twitter), сокращают сотрудников.
Новые требования к офисам в Украине
В Украине функционирование офисов как объектов стало вызовом. Возросли требования к безопасности из-за угроз обстрелов и воздушных тревог (необходимость укрытий), к автономности инженерных сетей (аварийные генераторы), жизнеобеспечению зданий (работа лифтов), особенно в многоэтажных башнях.
Рост затрат и снижение арендных ставок
С учетом роста стоимости энергоносителей, удорожания коммунальных платежей и увеличения эксплуатационных расходов (OPEX) из-за роста вакантности и распределения эксплуатационных платежей на меньшее количество операторов, нагрузка на арендаторов увеличивается, а ставки аренды снижаются.
На рынке сможет удержаться сильнейший и гибкий
Каждый сегмент коммерческой недвижимости должен стать лучше, чтобы удержать внимание потребителей. Во время масштабной войны даже самые опытные девелоперы не рискуют реализовывать проекты без актуальной жизнеспособной концепции и поддержки квалифицированного брокера. Особенно это касается развития в новых регионах (Западная, Центральная, Южная Украина), смежных сегментах (торговля, многоквартирные комплексы, малоэтажное жилье, коттеджные поселки, гостиничная и офисная недвижимость), при открытии новых направлений (ритейл-парки, коворкинговые пространства, mixed-use) или поиске альтернативных схем финансирования проекта.
Восстановление экономики через инвестиции
Восстановление экономики страны будет происходить благодаря большому количеству инвестиционных проектов, особенно за счет льготных, грантовых, целевых и кредитных средств стран ЕС, США и Азии, в условиях значительного обострения конкуренции как внутри страны, так и с соседними регионами. Уже сейчас ощущается рост спроса и востребованность услуг консультантов со стороны международных организаций и учреждений, которые знакомятся с локальным рынком, зондируют потенциал возможностей, изучают коммерческие условия в разрезе регионов, анализируют перспективные сегменты, исследуют юридическую практику для выхода на украинский рынок.
Вадим Непоседов, основатель и президент UTG.
Ранее мы рассказали как выбрать коммерческую недвижимость в Украине в условиях кризиса.
Источник: UTG
Подготовил: Александр Белов