Когда не поможет закон о долевом строительстве?
Квартиры в новостройках – больная тема. Даже закон о долевом строительстве не внес на первичный рынок желаемый порядок. Нередко дольщики остаются один на один с застройщиками и пытаются всеми возможными способами вернуть свои деньги или получить квартиру. Попробуем рассмотреть типичные ловушки, в которые попадают покупатели новостроек. Как их избежать? И как выпутаться и подобной ситуации наиболее безболезненно для своего кошелька и здоровья?
Конечно, принятие закона о долевом строительстве отразилось на ситуации с новостройками положительно, но его условия слишком сложны для многих девелоперов, и они всеми силами пытаются от него уйти. В ход идут всевозможные уловки. Например, менеджеры застройщика оформляют квартиры в новостройках по договорам купли-продажи товара, который будет сделан в скором будущем. Поначалу кажется, что фирме это попросту невыгодно, ведь из-за подобных документов на жилье сразу же накладывается НДС и налог на имущество организации, но потом становится ясно, что в конечном итоге страдает покупатель. Либо ему продадут объект по завышенной цене, либо существенно сэкономят на строительстве, не удорожая конечную стоимость жилья.
Также до сих пор существуют дома, которые просто не попадают под действие закона о долевом строительстве. Поэтому клиент, приобретая квадраты даже в 2013 году, может нарваться на инвестиционно-строительный проект, который регулируется еще старыми правовыми нормами.
Плюс, как показывает практика, где-то треть от всех девелоперов начинает строительство без всей необходимой разрешительной документации, поэтому перед оформлением договора купли-продажи требуйте их от компании. В противном случае даже пресловутый закон ничем не сможет помочь.
Также иногда застройщики ставят между собой и клиентом лишних посредников. Т.е. реализует квартиры в новостройке одна фирма, деньги вы перечисляете на счет другой, а строит вообще третья. В этой цепочке одну компанию (обычно ту, что собирала деньги) делают намеренно банкротом, а люди остаются ни с чем. Фирма-строитель встает в позу и говорит, что конкретно у нее нет никакого договора с частным инвестором, денег она никаких не получала, а потому не видит причин передать клиенту жилое помещение.
Лучше вообще не ввязываться в подобные инвестиционные цепочки. Если же все-таки вам очень нравится дом, предлагаемый по подобной схеме, то лучше будет заказать юридическую экспертизу недвижимости и конкретных застройщиков. Без нее в такие цепочки влезать опасно, поскольку подобные махинации не регулируются законом о долевом строительстве. Учредители фирмы-банкрота ударятся в бега, а вы так и останетесь без крыши над головой.
Еще одной проблемой долевого строительства можно назвать реализацию недвижимости по договорам, в которых указана сниженная стоимость объекта. Т.е. застройщик попросту уходит от налогов, предлагая прописать на бумаге половинную стоимость. 50% клиент вносит по договору купли-продажи, а оставшуюся часть, как правило, по страховым взносам. Через какое-то время строительство замораживается, а «честный» застройщик возвращает вам прописанные в документе цифры. Страховые суммы вы ему подарили. Закон о долевом строительстве в этом случае не поможет, поскольку он регламентирует лишь стандартную продажу квартир в новостройке. Если вам предлагают подобную схему, то предложите включить остановку строительства в страховые случаи, тогда вы вернете свои деньги. Без данного пункта считайте, что уже подарили фирме половину реальной стоимости объекта.
Подготовил: Александр Белов