Обзор инвестиций в недвижимость Украины за III квартал 2011 года
В течение первых трех кварталов 2011 года компания DTZ отмечает укрепление улучшенного восприятия инвесторами перспектив украинского рынка недвижимости, что обусловлено перспективами роста арендных ставок и достаточно положительной экономической динамикой в стране. Как результат, ставки доходности на наилучшие объекты коммерческой недвижимости в Украине несколько снизились, хотя и остаются относительно высокими по сравнению с другими европейскими странами.
Тем не менее, инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Украине сегодня является рынком покупателя, в отличие от рынка продавца, который преобладал до экономического спада 2008-2009 годов.
Инвестиционные сделки
В течение первых трех кварталов 2011 года на рынке коммерческой недвижимости в Украине было заключено несколько инвестиционных сделок. Из них, оценочная стоимость четырех сделок, которые были зарегистрированы в Киеве, превысила $20 миллионов.
Большинство сделок в январе-сентябре 2011 года были рыночными, в отличие от 2010 года, когда преобладали сделки по продаже объектов недвижимости, открыто не выставленных на продажу.
В течение первых трех кварталов 2011 года наиболее привлекательными для инвесторов в Украине оставались качественные объекты торговой и офисной недвижимости. Сегодня, когда остается немного времени до начала Чемпионата Европы по футболу «Евро-2012», интерес инвесторов к гостиничной недвижимости в стране несколько остыл в сравнении с 2009-2010 годами, сразу после того как Украина была утверждена страной проведения некоторых матчей чемпионата.
Приобретение частным европейским инвестором проекта многофункционального комплекса, расположенного в центральной части Киева, стало крупнейшей сделкой на рынке коммерческой недвижимости в Украине, начиная с 2008 года.
Среди других инвестиционных сделок, которые были заключены в январе-сентябре 2011 года на рынке коммерческой недвижимости в Украине, необходимо отметить следующие:
- В первом квартале 2011 года телевизионный канал «1+1» для собственного пользования приобрел новопостроенный бизнес-центр «Щекавицкий» общей площадью 12 120 кв.м в Киеве. Общий объем сделки оценивают приблизительно в $25 миллионов.
- В первом квартале 2011 года коммерческий банк приобрел для собственного пользования офисное здание, которое расположено в центральной части Киева. Общий объем сделки оценивают приблизительно в $25 миллионов.
- В первом квартале 2011 года был продан действующий логистический комплекс общей площадью 21 600 кв.м, расположенный в селе Большая Александровка Киевской области. Объект был приобретен фармацевтической компанией для собственного пользования.
- Во втором квартале 2011 года компания «Май» для собственного пользования приобрела складской комплекс, расположенный возле города Обухов. Общий объем сделки оценивают приблизительно в $5 миллионов.
- В первом квартале 2011 года украинское подразделение компании Nestle продало украинской группе компаний «Аванта» складской комплекс площадью 5 500 кв.м с прилегающим участком в 3 га, который находится в городе Луцк.
- Компания «XXI Век», которая котируется на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи, продала с правом обратного выкупа действующий торговый центр «Квадрат», расположенный возле станции метро «Лукьяновка» в Киеве. Покупателем объекта стала компания Monkar Limited. Сделка была объявлена в третьем квартале 2011 года, и ее объем составляет $14 миллионов.
- В третьем квартале 2011 года торгово-промышленная группа Fozzу Сгouр для собственного пользования приобрела гипермаркет, расположенный в Киеве и ранее оперирующий под брендом украинской сети строительных магазинов «Новая Линия». Общий объем сделки оценивают приблизительно в $10 миллионов.
- Во втором квартале 2011 года была закрыта сделка по приобретению российской компанией Amtel Properties участка площадью 7,5 га, расположенного поблизости села Чабаны Киевской области, с целью его дальнейшего девелопмента в сегменте коммерческой недвижимости.
- Компания «Амстор» продала компании «Таврия-В» оперирующий торговый центр площадью около 12 000 кв.м в городе Николаев.
В третьем квартале 2011 года компания SECURE Management, специализирующаяся на инвестициях в недвижимость в странах Юго-Восточной Европы, через конвертируемые облигации вошла в капитал девелоперской и инвестиционной компании Aisi Realty Public Limited, которая реализует проекты на украинском рынке недвижимости.
По мнению компании DTZ острая нехватка качественных объектов недвижимости, генерирующих стабильный денежный поток, является сегодня основным сдерживающим фактором для увеличения количества сделок на вторичном инвестиционном рынке в сегменте недвижимости в Украине.
В январе-сентябре 2011 года, коммерческие банки продолжали избирательно предоставлять проектное финансирование для развития объектов недвижимости в Украине, обращая пристальное внимание на репутацию заемщика и его опыт работы на рынке, кредитную историю, а также качество финансируемого проекта и предлагаемого залога.
В течение трех кварталов 2011 года, как и в 2010 году, наивысшую активность на вторичном инвестиционном рынке в сегменте недвижимости в Украине демонстрировали украинские компании и частные инвесторы, которые имели в наличии достаточный объем свободных финансовых ресурсов.
В то же время европейские инвесторы проявили сдержанный интерес к возможностям приобретения активов в сегменте коммерческой недвижимости в Украине.
В январе-сентябре 2011 года львиную долю продавцов коммерческой недвижимости в Украине составляли украинские компании и частные лица, что было характерно для рынка и в 2009-2010 годах.
Ставки доходности
В результате мирового кризиса ликвидности, в конце 2008 года и в 2009 году ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости на ключевых рынках Европы, а также в Праге, Будапеште и Варшаве выросли, в среднем, на 3% по сравнению с показателями конца 2007 года.
В то же время ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости в Киеве выросли приблизительно на 7%, и это несмотря на очень существенное понижение арендных ставок.
Исходя из оценок активных на рынке инвесторов, в 2009 году чистая начальная ставка доходности на наилучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве находилась в пределах 15-20% на фоне существенно снизившихся арендных ставок по сравнению с докризисным уровнем. В связи с обвалом рыночной стоимости объектов недвижимости, большинство владельцев не были заинтересованы в продаже своих активов, а коммерческие банки не вынуждали их к таким действиям.
В течение пяти кварталов, со второго квартала 2010 года по второй квартал 2011 года включительно, чистые начальные ставки доходности на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве оставались, в целом, стабильными. Так, начальная ставка доходности наиболее качественных объектов офисной недвижимости составляла 13,5%, для объектов торговой недвижимости - 14,5% и для наиболее качественных объектов логистической недвижимости находилась на уровне 15%.
В июле-сентябре 2011 года компания DTZ отмечает дальнейшее снижение чистых начальных ставок доходности во всех сегментах коммерческой недвижимости Киева на 0,5%, что было обусловлено улучшением в восприятии инвесторов перспектив украинского рынка недвижимости и страны в целом.
Необходимо отметить, что ставки доходности объектов недвижимости в Украине являются весьма чувствительными к стоимости активов из-за ограниченного доступа к заемному финансированию. Несмотря на это, качественные знаковые объекты, расположенные в центральных районах Киева, вызывают высокий интерес у потенциальных инвесторов. Однако стоимость такого рода активов, в большинстве случаев, определяется исходя из стоимости квадратного метра, нежели на основании ставки доходности.
Прогноз
По мнению компании DTZ, ставки доходности в Украине в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчиво высоких арендных ставок.
Однако существенный рост ставок доходности в период кризиса в сочетании с падением арендных ставок, особенно в сегменте офисной недвижимости, привел к формированию справедливой для инвесторов стоимости активов на рынке недвижимости.
Компания DTZ полагает, что все еще низкая стоимость объектов недвижимости, которая сформировалась в конце 2008 года, в сочетании с перспективой роста арендных ставок в ближайшем будущем открывает привлекательные возможности для инвесторов в Украине благодаря высокому потенциалу рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений.
К концу 2011 года, по мнению компании DTZ, начальные ставки доходности будут оставаться стабильными, находясь на уровне 13% и 13,5% для наиболее качественных объектов офисной и торговой недвижимости соответственно. Ставка доходности для объектов логистической недвижимости также существенно не изменится, и будет находиться на уровне около 14,5%.
По материалам DTZ.