Покупка арендуемой коммерческой недвижимости: подводные камни и скрытые нюансы
Любой начинающий предприниматель, будь то владелец маленького ларька или хозяин крупного предприятия, поставив свое дело на твердые рельсы безубыточности, начинает понимать, что существенная часть «улова» прибыльности, вытекающая из умело расставленных сетей поднаторевшего предпринимателя, это рентная плата за аренду помещения.
Само собой, мысль приобрести, используемую в деле недвижимость, в собственность приходит с первого же дня планирования будущей коммерческой деятельности, но не всегда имеется возможность приобрести лишнюю недвижимость. Но, так или иначе, к этой мысли приходит большинство.
Все ли так просто с приобретением недвижимости коммерческого назначения? В целом ничего сложного, но есть пара-тройка ключевых моментов, которым следует уделить внимание, так как они несколько отличны от случая покупки более привычной жилой недвижимости.
Проверка прав собственности
Следует убедиться в юридической «чистоте» имущества, проверить, не обременено ли желанное помещение нежелательными балластами в виде залога под обеспечение кредита, да и просто убедиться в правах продавца на искомое имущество.
И тут появляется гипотетический первый подводный камень! Дело в том, что в «Кабинете электронных сервисов» не регистрируются договора аренды, оформленные на срок менее года, и приобретая недвижимость, на которую был оформлен подобный договор, новый владелец автоматически становится новым арендодателем. И если изначальный договор не предусматривал одностороннего расторжения, то вам, как новому владельцу, придётся «терпеть» арендаторов до истечения срока аренды, а это означает невозможность использования купленного имущества и простой собственного бизнеса.
Кроме того, рекомендуется потребовать у продавца договор купли-продажи и подтверждение оплаты покупки предыдущему продавцу. Поскольку КЭС не озабочивается такими нюансами, как выяснение передачи оплаты за купленный объект, тут может проявиться второй подводный камень – у предыдущего продавца вполне могут оказаться неурегулированные вопросы с оплатой с нынешним продавцом, а крайним можете оказаться вы.
Проверка технической документации
Необходимо потребовать у продавца также и тех. паспорт помещения и поэтажные планы.
Зачем это нужно? Во-первых, наличие техпаспорта говорит о строительной завершённости объекта. Другими словами, объект принят на учет и не считается недостроем. Во-вторых, наличие поэтажных планов даст понять, проводились ли неучтенные перепланировки. Ведь их наличие может причинить много юридических неудобств будущему владельцу.
Проверка других документов на недвижимость
Как и при покупке автомобиля с пробегом, проверив правовую чистоту и юридическую бездефектность объекта, следует убедиться в работоспособности всех сопутствующих механизмов. В данном случае речь идет о договорах на обеспечение помещения услугами – электроэнергией, водоснабжением, канализацией.
В этой части следует обратить внимание на следующее:
- Обеспечено ли помещение услугами в требуемом объёме. Ведь если вам требуется, скажем, большая электрическая мощность, то следует этот вопрос исследовать до покупки, так как увеличение подключённой мощности может оказаться проблемным.
- Имеются ли задолженности у продавца. Тут все просто. Наличие задолженностей может стать не только неприятным финансовым сюрпризом, но также причиной внезапного отключения от услуг, когда вы начнёте работать.
- Также следует проверить данные и полномочия контрагента.
Подготовил: Александр Белов