Обзор рынка складской недвижимости Украины (I полугодие 2019)
По итогам I полугодия 2019 года предложение вакантных складских помещений было ограничено на фоне высокого спроса со стороны логистических операторов и ритейлеров.
Спрос
В структуре валового поглощения доминировали представители оптовой и розничной торговли с долей в 49%, которая по сравнению с прошлым годом уменьшилась на 9,9 п. п. с начала года, а также логистические операторы с такой же долей, возросшей на 33 п. п. с начала года.
Изменение структуры в пользу логистических операторов была вызвана повышенным спросом на гибкие складские помещения (хранение и обслуживание) и стремительным развитием e-commerce в Украине. Кроме того, спрос на складскую недвижимость в Украине был вызван преимущественно ростом розничного товарооборота (+10,3 п. п.) и внешнеторгового оборота (+7,1 п. п.). Другие сектора составляли всего 2% с заметным падением на 24 п. п. в общей структуре.
Среди крупных сделок следует отметить аренду 22 тыс. кв. м. в логистическом парке «Коммодор» компанией «Будпостач», крупнейшим поставщиком профессионального оборудования на рынке. Доля этого соглашения составила 11% от общего объёма аренды.
В целом на рынке складской недвижимости существует тенденция роста спроса на средние и большие по размеру склады, объём арендных сделок, по которым растёт с 2017 года. Эта тенденция объясняется как расширением логистических компаний, так и сектора e-commerce.
В то же время наблюдалось замедление арендной активности по небольшим складским помещениям (до 5 тыс. кв. м.), несмотря на то, что они всё ещё представляли наибольшую долю валового поглощения.
Предложение
В I полугодии 2019 не было введено в эксплуатацию ни одного складского объекта. Отсутствие нового предложения было вызвано задержками строительства на объектах и отсрочкой новых проектов. Общее предложение осталось на уровне II полугодия 2018 и составило 1,26 млн кв. м.
Недостаточный уровень арендных ставок не мотивировал девелоперов инициировать новые проекты, поэтому незначительный уровень нового предложения будет наблюдаться в ближайшей перспективе, учитывая медленный ставок аренды, в противовес возобновлению кредитования финансовым сектором.
Ввод в эксплуатацию в конце года 22 тыс. кв. м., представленных Unilogic Park III, не окажут значительного влияния на сбалансирование рынка новым предложением.
Согласно заявлениям девелоперов, в 2020–2021 годах планируется выход на рынок дополнительных 84 тыс. кв. м., среди которых вторая очередь складского комплекса Amtel (52 тыс. кв. м.), складской комплекс Mirazh 3 (9 тыс. кв. м.), а также SAN Factory 2 Storage Area Network (23 тыс. кв. м.).
Несмотря на короткий срок реализации проекта строительства склада, инициирование новых проектов можно ожидать в случае благоприятных макроэкономических условий с учётом роста уровня арендных ставок.
Вакантность
Уровень вакантных площадей на рынке продолжал снижаться, достигнув 3,1%, что на 0,6 п. п. меньше по сравнению с началом года.
Рассматривая распределение свободных площадей в разрезе субрынков, в Житомирском направлении (M-06, E-40) вакантность сократилась на 54 п. п. с начала года и составила 20%, тогда как в 2018 году вакантность здесь достигала пика.
В Харьковском (M-03, E-40) и Варшавском (M-07, E-373) направлениях вакантность составляла 67% (+41 п. п. с начала года) и 13% (+13 п. п. с начала года) соответственно.
С учётом общего незначительного объёма вакантных площадей по всем направлениям, объём складских помещений, которые остались вакантными, не является показателем относительной привлекательности одной автомагистрали по сравнению с другой. Новое современное предложение вдоль любой из автомагистралей будет быстро поглощена благодаря эффекту так называемого отсроченного спроса.
Ставки
- Холодные складские помещения класса А – от 125,00 до 157,00 грн./кв. м./мес.
- Холодные складские помещения класса B – от 81,00 до 110,00 грн./кв. м./мес.
Верхний предел ставок в долларах США вырос на 5% с начала года в результате низкой вакантности на рынке складов, а также отсутствием новых предложений. Однако, благодаря укреплению национальной валюты на 6,6% в течение I полугодия 2019 года, верхний предел декларируемых ставок в гривне снизился на 1,9%.
Инвестиции
В начале I полугодия 2019 инвесторы находились в состоянии неопределённости, в связи с нестабильной политической ситуацией. На конец первого полугодия объём инвестиционных сделок на рынке складской недвижимости составил 19 тыс. кв. м. (-77% г/г), которые были проданы в рамках одной сделки – приобретение складского комплекса «Арктика» инвестиционной компанией Dragon Capital.
Ставка капитализации осталась без изменений на уровне 13% на лучшие объекты.
Значительного роста объёма инвестиций до конца 2019 не будет, из-за недостаточного объёма нового предложения. Внимание инвесторов в ближайший период будет сосредоточено на рынке офисов и ритейла, которые предоставляют больше инвестиционных возможностей.
Прогноз
Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine:
«В связи с улучшением экономической ситуации, мы ожидаем умеренный рост рынка складской недвижимости. Так, прогнозируется рост доходов и стоимости существующих складов, в связи с ограниченностью нового предложения в течение следующих 18 месяцев и, как следствие, рост арендных ставок, учитывая также дальнейшее развитие экономики и ритейл сегмента в частности.
Компании оптовой и розничной торговли, как и логистические, остаются ключевыми игроками на рынке, как следствие аутсорсинга процессов логистики и хранения, а также рост сегмента e-commerce. В частности, оптимизация процессов будет способствовать развитию кросс-докинга, позволяя компаниям снизить расходы на хранение.
Ещё одной тенденцией на рынке складской недвижимости является рост количества магазинов omnichannel, которые вместе с e-commerce создают спрос на складские помещения в черте города».
Напомним, в 2018 году арендные ставки на склады в Украине выросли на 20-25% в долларах и на 25-30% в гривне.
По материалам CBRE