Инвестиции в недвижимость Украины: итоги IV квартала 2011 года
Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Украине остается рынком покупателя.
В 2011 году компания DTZ отмечает улучшение восприятия инвесторами перспектив украинского рынка недвижимости.
В третьем квартале 2011 года ставки доходности на недвижимость снизились на 0,5%, что было обусловлено перспективами роста арендных ставок, ожидаемого игроками рынка в летний период, а также положительной экономической динамикой в стране. В связи с ухудшением перспектив глобального экономического развития, в четвертом квартале 2011 года ставки доходности в Украине оставались стабильными.
Ставки доходности на наилучшие объекты коммерческой недвижимости в Украине воспринимаются как относительно высокие по сравнению с другими европейскими странами. Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Украине остается рынком покупателя, в отличие от рынка продавца, который преобладал до конца 2008 года.
Инвестиционные сделки
Предметом большинства заключенных в 2011 году инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости в Украине стали объекты недвижимости, расположенные в Киеве. Оценочная стоимость пяти сделок превысила $20 миллионов.
Большинство сделок в 2011 году были рыночными, в отличие от 2010 года, когда преобладали сделки по продаже объектов недвижимости, открыто не выставленных на продажу. Наиболее привлекательными для инвесторов в Украине оставались качественные объекты торговой и офисной недвижимости.
В 2011 году, когда времени до начала Чемпионата Европы по футболу «Евро-2012» осталось немного, интерес инвесторов к гостиничной недвижимости в стране несколько остыл по сравнению с 2009-2010 годами, сразу после того как Украина была утверждена страной проведения некоторых матчей чемпионата.
Приобретение частным европейским инвестором в 2011 году проекта многофункционального комплекса, расположенного в центральной части Киева, стало крупнейшей сделкой на рынке коммерческой недвижимости в Украине, начиная с 2008 года.
В четвертом квартале 2011 года компания «ЭСТА Холдинг» объявила о покупке 50% доли во второй очереди бизнес центра «Леонардо» в центральной части Киева. Данная сделка, оценочная стоимость которой составляет $50-60 миллионов, стала крупнейшей сделкой в 2011 году в Украине по приобретению актива, генерирующего доход.
Среди других инвестиционных сделок, которые были заключены в 2011 году на рынке коммерческой недвижимости в Украине, необходимо отметить следующие:
- В первом квартале 2011 года телевизионный канал «1+1» для собственного пользования приобрел новопостроенный бизнес-центр «Щекавицкий» общей площадью 12 120 кв.м в Киеве. Общий объем сделки оценивают приблизительно в $25 миллионов.
- В первом квартале 2011 года коммерческий банк приобрел для собственного пользования офисное здание, которое расположено в центральной части Киева. Общий объем сделки приблизительно оценивают в $25 миллионов.
- В первом квартале 2011 года был продан действующий логистический комплекс общей площадью 21 600 кв.м, расположенный в селе Большая Александровка Киевской области. Объект был приобретен фармацевтической компанией для собственного пользования.
- Во втором квартале 2011 года компания «Май» для собственного пользования приобрела складской комплекс, расположенный возле города Обухов. Общий объем сделки оценивают приблизительно в $5 миллионов.
- В первом квартале 2011 года украинское подразделение компании Nestl? продало украинской группе компаний «Аванта» складской комплекс площадью 5 500 кв.м с прилегающим участком в 3 га, который находится в городе Луцк. В данной сделке компания 0Т2. представляла интересы продавца.
- Компания «XXI Век», которая котируется на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи, продала с правом обратного выкупа действующий торговый центр «Квадрат», расположенный возле станции метро «Лукьяновка» в Киеве. Покупателем объекта стала компания Monkar Limited. Сделка была объявлена в третьем квартале 2011 года, и ее объем составляет $14 миллионов.
- В третьем квартале 2011 года торгово-промышленная группа Fozzy Group для собственного пользования приобрела гипермаркет, расположенный в Киеве и ранее оперирующий под брендом украинской сети строительных магазинов «Новая Линия». Общий объем сделки оценивают более чем в $10 миллионов.
- Во втором квартале 2011 года была закрыта сделка по приобретению российской компанией Amtel Properties участка площадью 7,5 га, расположенного поблизости села Чабаны Киевской области, с целью его дальнейшего девелопмента в сегменте коммерческой недвижимости.
- Компания «Амстор» продала компании «Таврия-В» оперирующий торговый центр площадью около 12 000 кв.м в городе Николаеве.
- В третьем квартале 2011 года состоялась продажа проекта многофункционального комплекса, расположенного в центральной части Киева. Общий объем сделки оценивают в диапазоне $20-30 миллионов.
- В четвертом квартале 2011 года государственный банк «Ощадбанк» приобрел офисное здание для собственного пользования в Днепропетровске. Общий объем сделки составил приблизительно $10 миллионов.
- В четвертом квартале 2011 года государственная компания «Финансирование инфраструктурных проектов» приобрела офисное здание для собственного пользования в Киеве. Общий объем сделки составил около $4,5 миллионов.
В третьем квартале 2011 года компания SECURE Management, специализирующаяся на инвестициях в недвижимость в странах Юго-Восточной Европы, через конвертируемые облигации вошла в капитал девелоперской Aisi Realty Public Limited, которая реализует проекты на украинском рынке недвижимости. Общий объем сделки оценивают приблизительно в $12 миллионов.
В четвертом квартале 2011 года компания KDD Group, которая котируется на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи, сообщила о продаже 68,2% пакета акций компании Groumon Development, что принадлежит украинскому предпринимателю Андрею Веревскому. Объем сделки составил около $16 миллионов.
В 2011 году коммерческие банки продолжали избирательно предоставлять проектное финансирование для развития объектов недвижимости в Украине, обращая пристальное внимание на репутацию заемщика и его опыт работы на рынке, кредитную историю, а также качество финансируемого проекта и предлагаемого залога. В большинстве случаев банки были готовы предоставлять финансирование в пределах $30 миллионов на проект.
Компания DTZ ожидает, что в первом полугодии 2012 года в Украине будет наблюдаться дальнейшее сокращение объемов кредитования в секторе коммерческой недвижимости, которое может возобновиться уже к концу года.
Как и в 2010 году, в 2011 году наивысшую активность на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине демонстрировали украинские компании и частные инвесторы, имеющие в наличии достаточный объем свободных финансовых ресурсов.
В то же время европейские инвесторы проявили сдержанный интерес к возможностям приобретения активов в сегменте коммерческой недвижимости в Украине.
Стоит отметить, что большинство существующих объектов коммерческой недвижимости в Украине были приобретены конечными покупателями в 2011 году для собственного пользования. В течение 2011 года компания DTZ отмечала заметное увеличение числа выставляемых на продажу высококачественных престижных объектов офисной и торговой недвижимости, генерирующих доход. На наш взгляд, данная тенденция была обусловлена намерением многих владельцев минимизировать свои риски, связанные с правом собственности на эти объекты коммерческой недвижимости, принимая во внимание текущую экономическую и политическую ситуацию.
В то же время возможность приобретения этих объектов вызвала высокий интерес среди потенциальных покупателей, что связано с уникальностью данных активов на фоне неразвитости рынка коммерческой недвижимости в Украине с качественной точки зрения.
Ставки доходности
В результате мирового кризиса ликвидности, в конце 2008 года и в 2009 году ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости на ключевых рынках Европы, а также в Праге, Будапеште и Варшаве выросли, в среднем, на 3% по сравнению с показателями конца 2007 года. В то же время ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости в Киеве выросли приблизительно на 7%, и это несмотря на очень существенное понижение арендных ставок.
Исходя из оценок активных на рынке инвесторов, в 2009 году чистая начальная ставка доходности на наилучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве находилась в пределах 15-20% на фоне существенно снизившихся арендных ставок по сравнению с докризисным уровнем. В связи с обвалом рыночной стоимости объектов недвижимости, большинство владельцев не были заинтересованы в продаже своих активов, а коммерческие банки не вынуждали их к таким действиям.
В течение периода со второго квартала 2010 года по второй квартал 2011 года включительно чистые начальные ставки доходности на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве оставались, в целом, стабильными.
В частности, начальная ставка доходности наиболее качественных объектов офисной недвижимости составляла 13,5%, для объектов торговой недвижимости - 14,5% и для наиболее качественных объектов логистической недвижимости находилась на уровне 15%.
В июле-сентябре 2011 года компания DTZ отмечает дальнейшее снижение чистых начальных ставок доходности во всех сегментах коммерческой недвижимости Киева на 0,5%, что было обусловлено небольшим улучшением в восприятии инвесторов перспектив украинского рынка недвижимости и страны в целом.
В связи с ухудшением перспектив глобального экономического развития, ставки доходности в Украине в четвертом квартале 2011 года не изменились.
Необходимо отметить, что ставки доходности объектов недвижимости в Украине являются весьма чувствительными к стоимости активов из-за ограниченного доступа к заемному финансированию.
Несмотря на это, качественные знаковые объекты, расположенные в центральных районах Киева, вызывают высокий интерес у потенциальных инвесторов. Однако стоимость такого рода активов, в большинстве случаев, определяется исходя из стоимости квадратного метра, нежели на основании ставки доходности.
Согласно подходу определения стоимости активов, исходя из стоимости квадратного метра, применяемому к престижным объектам коммерческой недвижимости потенциальными инвесторами, ставки доходности для этих активов находятся на уровне 11-12,5% исходя из уровня текущих рыночных арендных ставок.
Прогноз
По мнению компании DTZ, ставки доходности в Украине в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчиво высоких арендных ставок.
Однако существенный рост ставок доходности в период кризиса в сочетании с падением арендных ставок, особенно в сегменте офисной недвижимости, привел к формированию справедливой для инвесторов стоимости активов на рынке недвижимости.
Компания DTZ полагает, что все еще низкая стоимость объектов недвижимости, которая сформировалась в конце 2008 года, в сочетании с перспективой роста арендных ставок в ближайшем будущем открывает привлекательные возможности для инвесторов в Украине благодаря высокому потенциалу рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений.
По оценкам компании DTZ, в 2012 году для наиболее качественных объектов логистической недвижимости начальная ставка доходности не изменится. В то же время мы ожидаем, что ставка доходности наиболее качественных объектов в сегментах офисной и торговой недвижимости может снизиться в течение года на 0,5-1%.
В долгосрочной перспективе, с дальнейшим развитием рынка недвижимости в Украине, существует потенциал для значительного снижения текущих ставок доходности на объекты недвижимости.
Источник DTZ Research.