Деловые новости

Инвестиции в недвижимость Украины. Итоги IV квартала 2011 года


Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Украине остается рынком покупателя.


В 2011 году компания DTZ отмечает улучшение восприятия инвесторами перспектив украинского рынка недвижимости.


В третьем квартале 2011 года ставки доходности на недвижимость снизились на 0,5%, что было обусловлено перспективами роста арендных ставок, ожидаемого игроками рынка в летний период, а также положительной экономической динамикой в стране. В связи с ухудшением перспектив глобального экономического развития, в четвертом квартале 2011 года ставки доходности в Украине оставались стабильными.


Ставки доходности на наилучшие объекты коммерческой недвижимости в Украине воспринимаются как относительно высокие по сравнению с другими европейскими странами. Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Украине остается рынком покупателя, в отличие от рынка продавца, который преобладал до конца 2008 года.


Инвестиционные сделки


Предметом большинства заключенных в 2011 году инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости в Украине стали объекты недвижимости, расположенные в Киеве. Оценочная стоимость пяти сделок превысила $20 миллионов.


Большинство сделок в 2011 году были рыночными, в отличие от 2010 года, когда преобладали сделки по продаже объектов недвижимости, открыто не выставленных на продажу. Наиболее привлекательными для инвесторов в Украине оставались качественные объекты торговой и офисной недвижимости.


В 2011 году, когда времени до начала Чемпионата Европы по футболу «Евро-2012» осталось немного, интерес инвесторов к гостиничной недвижимости в стране несколько остыл по сравнению с 2009-2010 годами, сразу после того как Украина была утверждена страной проведения некоторых матчей чемпионата.


Приобретение частным европейским инвестором в 2011 году проекта многофункционального комплекса, расположенного в центральной части Киева, стало крупнейшей сделкой на рынке коммерческой недвижимости в Украине, начиная с 2008 года.


В четвертом квартале 2011 года компания «ЭСТА Холдинг» объявила о покупке 50% доли во второй очереди бизнес центра «Леонардо» в центральной части Киева. Данная сделка, оценочная стоимость которой составляет $50-60 миллионов, стала крупнейшей сделкой в 2011 году в Украине по приобретению актива, генерирующего доход.


Среди других инвестиционных сделок, которые были заключены в 2011 году на рынке коммерческой недвижимости в Украине, необходимо отметить следующие:

  1. В первом квартале 2011 года телевизионный канал «1+1» для собственного пользования приобрел новопостроенный бизнес центр «Щекавицкий» общей площадью 12 120 кв.м в Киеве. Общий объем сделки оценивают приблизительно в $25 миллионов.
  2.  В первом квартале 2011 года коммерческий банк приобрел для собственного пользования офисное здание, которое расположено в центральной части Киева. Общий объем сделки приблизительно оценивают в $25 миллионов.
  3. В первом квартале 2011 года был продан действующий логистический комплекс общей площадью 21 600 кв.м, расположенный в селе Большая Александровка Киевской области. Объект был приобретен фармацевтической компанией для собственного пользования.
  4. Во втором квартале 2011 года компания «Май» для собственного пользования приобрела складской комплекс, расположенный возле города Обухов. Общий объем сделки оценивают приблизительно в $5 миллионов.
  5.  В первом квартале 2011 года украинское подразделение компании Nestlé продало украинской группе компаний «Аванта» складской комплекс площадью 5 500 кв.м с прилегающим участком в 3 га, который находится в городе Луцк. В данной сделке компания 0Т2. представляла интересы продавца.
  6. Компания «XXI Век», которая котируется на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи, продала с правом обратного выкупа действующий торговый центр «Квадрат», расположенный возле станции метро «Лукьяновка» в Киеве. Покупателем объекта стала компания Monkar Limited. Сделка была объявлена в третьем квартале 2011 года, и ее объем составляет $14 миллионов.
  7. В третьем квартале 2011 года торгово-промышленная группа Fozzy Group для собственного пользования приобрела гипермаркет, расположенный в Киеве и ранее оперирующий под брендом украинской сети строительных магазинов «Новая Линия». Общий объем сделки оценивают более чем в $10 миллионов.
  8. Во втором квартале 2011 года была закрыта сделка по приобретению российской компанией Amtel Properties участка площадью 7,5 га, расположенного поблизости села Чабаны Киевской области, с целью его дальнейшего девелопмента в сегменте коммерческой недвижимости.
  9. Компания «Амстор» продала компании «Таврия-В» оперирующий торговый центр площадью около 12 000 кв.м в городе Николаеве.
  10.  В третьем квартале 2011 года состоялась продажа проекта многофункционального комплекса, расположенного в центральной части Киева. Общий объем сделки оценивают в диапазоне $20-30 миллионов.
  11. В четвертом квартале 2011 года государственный банк «Ощадбанк» приобрел офисное здание для собственного пользования в Днепропетровске. Общий объем сделки составил приблизительно $10 миллионов.
  12. В четвертом квартале 2011 года государственная компания «Финансирование инфраструктурных проектов» приобрела офисное здание для собственного пользования в Киеве. Общий объем сделки составил около $4,5 миллионов.

 


В третьем квартале 2011 года компания SECURE Management, специализирующаяся на инвестициях в недвижимость в странах Юго-Восточной Европы, через конвертируемые облигации вошла в капитал девелоперской Aisi Realty Public Limited, которая реализует проекты на украинском рынке недвижимости. Общий объем сделки оценивают приблизительно в $12 миллионов.


В четвертом квартале 2011 года компания KDD Group, которая котируется на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи, сообщила о продаже 68,2% пакета акций компании Groumon Development, что принадлежит украинскому предпринимателю Андрею Веревскому. Объем сделки составил около $16 миллионов.


В 2011 году коммерческие банки продолжали избирательно предоставлять проектное финансирование для развития объектов недвижимости в Украине, обращая пристальное внимание на репутацию заемщика и его опыт работы на рынке, кредитную историю, а также качество финансируемого проекта и предлагаемого залога. В большинстве случаев банки были готовы предоставлять финансирование в пределах $30 миллионов на проект.


Компания DTZ ожидает, что в первом полугодии 2012 года в Украине будет наблюдаться дальнейшее сокращение объемов кредитования в секторе коммерческой недвижимости, которое может возобновиться уже к концу года.


Как и в 2010 году, в 2011 году наивысшую активность на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине демонстрировали украинские компании и частные инвесторы, имеющие в наличии достаточный объем свободных финансовых ресурсов.


В то же время европейские инвесторы проявили сдержанный интерес к возможностям приобретения активов в сегменте коммерческой недвижимости в Украине.


Стоит отметить, что большинство существующих объектов коммерческой недвижимости в Украине были приобретены конечными покупателями в 2011 году для собственного пользования. В течение 2011 года компания DTZ отмечала заметное увеличение числа выставляемых на продажу высококачественных престижных объектов офисной и торговой недвижимости, генерирующих доход. На наш взгляд, данная тенденция была обусловлена намерением многих владельцев минимизировать свои риски, связанные с правом собственности на эти объекты коммерческой недвижимости, принимая во внимание текущую экономическую и политическую ситуацию.


В то же время возможность приобретения этих объектов вызвала высокий интерес среди потенциальных покупателей, что связано с уникальностью данных активов на фоне неразвитости рынка коммерческой недвижимости в Украине с качественной точки зрения.


Ставки доходности


В результате мирового кризиса ликвидности, в конце 2008 года и в 2009 году ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости на ключевых рынках Европы, а также в Праге, Будапеште и Варшаве выросли, в среднем, на 3% по сравнению с показателями конца 2007 года. В то же время ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости в Киеве выросли приблизительно на 7%, и это несмотря на очень существенное понижение арендных ставок.


Исходя из оценок активных на рынке инвесторов, в 2009 году чистая начальная ставка доходности на наилучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве находилась в пределах 15-20% на фоне существенно снизившихся арендных ставок по сравнению с докризисным уровнем. В связи с обвалом рыночной стоимости объектов недвижимости, большинство владельцев не были заинтересованы в продаже своих активов, а коммерческие банки не вынуждали их к таким действиям.


В течение периода со второго квартала 2010 года по второй квартал 2011 года включительно чистые начальные ставки доходности на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве оставались, в целом, стабильными.


В частности, начальная ставка доходности наиболее качественных объектов офисной недвижимости составляла 13,5%, для объектов торговой недвижимости - 14,5% и для наиболее качественных объектов логистической недвижимости находилась на уровне 15%.


В июле-сентябре 2011 года компания DTZ отмечает дальнейшее снижение чистых начальных ставок доходности во всех сегментах коммерческой недвижимости Киева на 0,5%, что было обусловлено небольшим улучшением в восприятии инвесторов перспектив украинского рынка недвижимости и страны в целом.


В связи с ухудшением перспектив глобального экономического развития, ставки доходности в Украине в четвертом квартале 2011 года не изменились.


Необходимо отметить, что ставки доходности объектов недвижимости в Украине являются весьма чувствительными к стоимости активов из-за ограниченного доступа к заемному финансированию.


Несмотря на это, качественные знаковые объекты, расположенные в центральных районах Киева, вызывают высокий интерес у потенциальных инвесторов. Однако стоимость такого рода активов, в большинстве случаев, определяется исходя из стоимости квадратного метра, нежели на основании ставки доходности.


Согласно подходу определения стоимости активов, исходя из стоимости квадратного метра, применяемому к престижным объектам коммерческой недвижимости потенциальными инвесторами, ставки доходности для этих активов находятся на уровне 11-12,5% исходя из уровня текущих рыночных арендных ставок.


Прогноз


По мнению компании DTZ, ставки доходности в Украине в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчиво высоких арендных ставок.


Однако существенный рост ставок доходности в период кризиса в сочетании с падением арендных ставок, особенно в сегменте офисной недвижимости, привел к формированию справедливой для инвесторов стоимости активов на рынке недвижимости.


Компания DTZ полагает, что все еще низкая стоимость объектов недвижимости, которая сформировалась в конце 2008 года, в сочетании с перспективой роста арендных ставок в ближайшем будущем открывает привлекательные возможности для инвесторов в Украине благодаря высокому потенциалу рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений.


По оценкам компании DTZ, в 2012 году для наиболее качественных объектов логистической недвижимости начальная ставка доходности не изменится. В то же время мы ожидаем, что ставка доходности наиболее качественных объектов в сегментах офисной и торговой недвижимости может снизиться в течение года на 0,5-1%.


В долгосрочной перспективе, с дальнейшим развитием рынка недвижимости в Украине, существует потенциал для значительного снижения текущих ставок доходности на объекты недвижимости.


Источник DTZ Research.

Читайте также:

Инвестиции в недвижимость Украины. Итоги IV квартала 2011 года Инвестиции в недвижимость Украины. Итоги IV квартала 2011 года Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Украине остается рынком покупателя. В 2011...
Инвестиции в недвижимость Украины. Итоги IV квартала 2011 года
logotip
Быстрый поиск
Новые предложения

Земельный участок

Земельный участок 2017-08-20

Продажа участка на ул. Левитана.

Здание

Здание 2017-08-20

Продажа отдельно стоящего здания на улице Промышленной.

Цех

Цех 2017-08-20

Продажа цеха на ул. Промышленной.

Предприятие

Предприятие 2017-08-20

Продажа предприятия на ул. Известковой.

Офис

Офис 2017-08-19

Продажа офиса на ул. Балковской.

Новое жилье для аренды

1-комнатная квартира

Новое жилье для аренды 2017-08-19

Асташкина
Цена аренды: 11 480 грн.

2-комнатная квартира

Новое жилье для аренды 2017-08-19

Люстдорфская дорога
Цена аренды: 11 000 грн.

1-комнатная квартира

Новое жилье для аренды 2017-08-19

Генуэзская
Цена аренды: 12 245 грн.

2-комнатная квартира

Новое жилье для аренды 2017-08-19

Средняя
Цена аренды: 10 000 грн.

1-комнатная квартира

Новое жилье для аренды 2017-08-19

Французский бульвар
Цена аренды: 7 000 грн.

Свяжитесь с нами