Киевские склады 2025: тихое восстановление на фоне новой реальности
Квартал умеренного роста
Рынок складской недвижимости Киева в первом квартале 2025 года демонстрировал признаки стабильности, хотя и с заметным снижением динамики по сравнению с прошлогодним бумом. Ключевой показатель – валовое поглощение площадей – составил примерно 27 500 кв. м. Это на 28% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Однако аналитики видят в этом не спад, а скорее нормализацию после периода интенсивного восстановления.
Кто арендует и почему?
Основными двигателями спроса остаются:
- 3PL-операторы (аутсорсинг логистики) – обеспечили почти половину (48%) всех заключенных сделок.
- Оптовый и розничный сектор – их доля составила 24%, свидетельствуя о постепенном укреплении потребительского рынка.
Такая структура спроса указывает на растущую потребность бизнеса в оптимизации цепочек поставок и развитии дистрибуции.
Новая кровь рынка: комплекс "Дударков"
Главным событием квартала стал ввод в эксплуатацию второй очереди логистического комплекса "Дударков" площадью 22 300 кв. м. Этот объект стал катализатором роста:
- Общий объем качественных складских площадей в Киеве увеличился на 2%.
- Совокупное предложение достигло 1,4 млн кв. м, вплотную приблизившись к довоенному уровню.
Вакантность и ставки: парадоксы баланса
Появление нового объекта закономерно повлияло на показатель вакантности:
- Уровень незанятых площадей незначительно вырос до 4,2% (плюс 0,4 процентных пункта к предыдущему кварталу).
- Такой рост – скорее признак здорового рыночного цикла (появление нового предложения и естественная ротация арендаторов), чем сигнал о слабеющем спросе.
Гривна vs Доллар: валютный ландшафт аренды
Макроэкономическая реальность четко отражается в договорах:
- Подавляющее большинство сделок заключается в национальной валюте.
- Эффективная ставка аренды в премиальных объектах, номинированная в долларах США, сохранилась на уровне $5,3 за кв. м в месяц (без учета НДС и операционных расходов).
- Фактические запрашиваемые и согласованные ставки в гривневом эквиваленте варьировались в диапазоне 190–240 грн/кв. м/мес (что примерно соответствует $4,5–$5,7).
Этот разброс отражает более сбалансированные условия переговоров между арендодателями и арендаторами.
Прогноз: осторожный оптимизм
Первый квартал 2025 года для киевского складского рынка можно охарактеризовать как период консолидации и адаптации к посткризисной реальности. Ключевые выводы:
- Стабильность фундамента: устойчивый спрос со стороны логистики и ритейла подтверждает востребованность качественных площадей.
- Качественный рост: ввод современных объектов, подобных "Дударкову", повышает общий уровень предложения.
- Здоровый баланс: незначительный рост вакантности на фоне нового ввода – нормальное рыночное явление, а не тревожный сигнал.
- Гривневая реальность: доминирование национальной валюты в сделках – устойчивый тренд, влияющий на ценовую политику.
Если текущие тенденции сохранятся, рынок имеет все шансы на плавное восстановление объемов поглощения во второй половине года, оставаясь одним из наиболее устойчивых сегментов коммерческой недвижимости Украины.
Ранее сообщалось, что инвесторы и операторы, готовые вкладываться в технологии и индивидуальные решения, могут стать «навигаторами» рынка холодного хранения.
Источник: CBRE Ukraine
Подготовил: Александр Белов