Рынок холодного хранения 2025: дефицит мощностей и волна автоматизации
Значение холодного хранения в цепочке поставок
Холодное хранение сегодня — это не просто точка на логистической карте, а «сердечный ритм» пищевой индустрии: от производителя до супермаркета продукты должны двигаться без сбоев. Крупнейшие операторы 3PL обеспечивают централизованное управление миллионами палетомест, экономя компании на масштабах и снижая издержки.
Состояние рынка в Великобритании
Объем и устаревший фонд
По оценкам CBRE, сейчас под управлением 3PL-операторов в Великобритании функционирует около 3,4 млн палетомест. Но даже такой внушительный объём не покрывает спрос: дефицит ощущается особенно остро после COVID-19, когда цепочки поставок претерпели стресс.
- 40 % складских мощностей старше 20 лет;
- 30 % объектов эксплуатируются более 30 лет;
- лишь 5 % площадей оборудованы автоматизированными системами.
Тренд автоматизации
Автоматизация становится «новым мерилом» эффективности: на этапе девелопмента 91 % будущих объектов будут оснащены роботами и интеллектуальным управлением температурой. Однако внедрение обходится в 2,5–3 раза дороже традиционных складов и оправдано только при объёмах от 50 000 палетомест или площади свыше 16 000 м².
Украинский рынок: разрушения и восстановление
Ущерб и текущий дефицит
До начала полномасштабного конфликта холодные склады занимали около 15 % рынка складской недвижимости Киевского региона. В результате военных действий было уничтожено 21 % складских мощностей, из которых 17 % — именно холодные хранилища. На начало 2025 года доля таких площадей сократилась до 13 %, углубив хронический дефицит.
Арендные ставки и спрос
Из-за ограничения предложений средняя запрашиваемая ставка в Киеве достигла 415–500 грн/м² в месяц (~$10–12), а эффективная — выросла на 15 %, до $9,2/м²/месяц (без НДС и OPEX). Высокая стоимость строительства, обслуживания и энергопотребления дополнительно сдерживает предложение.
- Запрашиваемая ставка: 415–500 грн/м²/мес;
- Эффективная ставка: $9,2/м²/мес (без НДС и OPEX);
- Рост аренды за год: +15 %.
Ключевые проекты и инвестиции
Фармацевты, FMCG-производители и логистические компании становятся локомотивами спроса на современные хранилища. Девелоперы отвечают запуском новых площадок и реновацией разрушенных объектов:
- RLC: восстановление склада 55 000 м², этапы 2025–2026;
- West Gate Logistic (сеть «Аврора»): реконструкция 90 000 м², этапы 2025–2027;
- Проекты build-to-suit для крупных арендаторов с индивидуальным температурным контролем.
Рекомендации для инвесторов и операторов
По мнению Наталии Сокирко, директора департамента промышленной и логистической недвижимости CBRE Ukraine:
«Ключ к устойчивости поставок в военный и поствоенный периоды лежит через модернизацию крупных холодильных складов и автоматизацию. Инвестиционные ресурсы сейчас способны ускорить переход к новым стандартам хранения, снизить энергозатраты и укрепить конкурентоспособность объектов».
В такой среде приоритеты следующие:
- Направлять капитал на обновление старых площадей свыше 20 000 палетомест;
- Развивать стратегии build-to-suit под конкретные потребности арендаторов;
- Оценивать возможности частных инвестиций и международных фондов.
Заключение
Рынок холодного хранения в 2025 году — это борьба за каждый градус и кубометр. С одной стороны, Великобритания масштабно автоматизирует новые объекты; с другой — Украина восстанавливает стратегически важные мощности и борется с дефицитом. Инвесторы и операторы, готовые вкладываться в технологии и индивидуальные решения, могут стать «навигаторами» этой быстро меняющейся отрасли.
Ранее мы рассказали как адаптировать складские помещения в Одессе под ваши бизнес-потребности.
Источник: CBRE Ukraine
Подготовил: Александр Белов