Цена за метр – не главное: как раскрыть «невидимую» ценность в коммерческой недвижимости
В массовом восприятии при выборе коммерческой недвижимости решающее – цена за квадратный метр. Но такой подход часто ведёт к поверхностным, ошибочным решениям. Реальная ценность объекта – в его операционной структуре, гибкости, юридическом фундаменте.
На примере здания в Одессе на ул. Жолио-Кюри (объект №332303) мы покажем, как «читать между строк» и оценивать не просто стены, а полноценный актив с потенциалом.
Почему цена за квадратный метр – ловушка поверхностного анализа
Цена за метр – удобный ориентир, но она скрывает множество рисков и возможностей:
-
Она не учитывает состояние инфраструктуры и необходимые вложения, которые могут съесть большую часть «экономии».
-
Игнорируются риск и стоимость адаптации под нужды арендатора или производителя.
-
Инвестор ориентируется не на площадь, а на долгосрочную доходность, на потоки, которые объект способен генерировать.
Сравнение «объект А – 600 $/м²» с «объектом Б – 400 $/м²» выглядит убедительно до тех пор, пока не начнутся работы по подключению, перепланировке и юридическому оформлению.
Три «скрытые ценности», которые превращают объект в стратегический актив
Готовность к эксплуатации – больше чем просто конструкции
Объект – это не пустой корпус, а промышленный комплекс с уже проложенными системами:
-
Асфальтированные подъездные пути, охраняемая территория и воротные проезды – важнейшие элементы логистики.
-
Электроснабжение 380В/30 кВт, природный газ, вода и канализация уже подключены.
-
Автономное отопление и принудительная вентиляция дают независимость от внешних сетей и тарифов.
В результате вы получаете turnkey-объект – минимальные «точки боли» перед вводом в эксплуатацию.
Архитектурная гибкость – защита актива от устаревания
Формулировка «конструкция позволяет менять внутреннюю планировку без значительных затрат» для инвестора – как маяк:
-
Возможность адаптироваться к новым бизнес-моделям: склад → производство → шоурум и т. д.
-
Нет жёсткой привязки к текущему назначению – это снижает риск технического морального износа.
-
Меньшее количество несущих стен, модульность, свободные пролёты – всё это даёт свободу трансформации.
Синергия: производство + офис внутри одного актива
Когда административный и производственный блоки объединены, получают эффект:
-
Сокращаются внутренние расходы и временные задержки между управлением и цехом.
-
Логика вертикальной связи: грузовой лифт (500 кг) – не просто удобство, а часть операционной цепочки.
-
Одно здание = единая коммуникация, единая логистика, меньший операционный «шум».
Юридика земли и аренды – жизненная точка риска и потенциала
Самый хрупкий элемент в «скрытой ценности» – правовой статус участка и договор аренды:
-
В случае объекта №332303 здания находятся в собственности, а земля – арендована.
-
Детали договора аренды: срок, право продления, индексация, виды использования – могут либо усиливать, либо рушить бизнес-модель.
-
Закончив юридический аудит, инвестор либо закрепляет стабильность актива, либо выявляет созревшую проблему.
Как оценивать коммерческую недвижимость правильно (не по внешности)
Чтобы видеть ценность, а не иллюзию – используйте проверенные методы и дополняйте их «скрытыми факторами».
К этим подходам добавляются критерии: высота потолков, нагрузка на пол, фасад, наличие погрузочных зон, удалённость от магистралей.
В объекте №332303 «скрытые ценности» (инфраструктура, гибкость, юридика) действуют как усилители доходности при сравнении с «голыми коробками».
Вывод: что вы действительно покупаете?
Вы не приобретаете просто 961,9 м² по цене 623 $/м². Вы покупаете:
- Полноценный, готовый к эксплуатации промышленный объект.
- Архитектурную гибкость и стратегическую адаптивность.
- Интегрированный офисно-производственный комплекс с вертикальной логистикой.
- Договор аренды земли – точку риска и потенциала долгосрочной ценности.
Реальныe инвестиционные возможности заключаются не в «цене за метр», а в «цене за возможность» – способности объекта генерировать, адаптироваться и выдерживать бури рынка.
Ранее мы провели сравнительный анализ магазинов в Одессе: цены за м², окупаемость и дали советы инвестору.
Автор: Александр Белов