Арендные ставки офисной недвижимости в Украине: падение остановилось
Коротко о главном
Арендные ставки офисной недвижимости в Украине перестали снижаться. По оценкам аналитиков компании UTG за июль 2025 года аренда в сегменте класса А составила $17,2 за 1 м², класса В – $11,9, класса С – $9,8. При этом сохранится высокая вакантность и растущие эксплуатационные расходы.
Детали рынка и ключевые показатели
Цены и структура расходов
После длительного падения ставок, связанного с пандемией и военным конфликтом, тренд стабилизировался. Рост тарифов на энергоносители, необходимость покупки генераторов и частые перебои с подачей электроэнергии увеличили OPEX. Эти факторы в совокупности повысили нагрузку на арендаторскую модель и изменили поведение участников рынка.
- Средние ставки (июль 2025, UTG, без НДС и OPEX): класс А – $17,2/м²; класс В – $11,9/м²; класс С – $9,8/м².
- Средневзвешенная вакантность в бизнес-центрах Киева на середину 2025 года: А – 28,2%; В – 20,5%; С – 14,2%.
- Факторы роста затрат: энергоносители, генераторы, коммунальные платежи, перераспределение эксплуатационных расходов.
Поведение арендаторов
Арендаторы продолжают оптимизировать расходы. Это выражается в сокращении арендуемых площадей, переезде в удалённые районы и переводе сотрудников на удалённую работу. Риск мобилизации дополнительно стимулирует сокращение офисного штата и уменьшение потребности в больших арендуемых пространствах.
Факторы давления на рынок
Сокращение международного присутствия
Количество международных компаний и их представительств в Украине сократилось. Многие финансовые организации ушли из страны после кризиса 2008 года и не вернулись. С 2014 по 2023 годы произошёл массовый исход российских компаний. Вследствие военных действий и рисков для сотрудников часть инвесторов приостановила вход на рынок.
Энергетические риски и OPEX
Повышенные расходы на поддержание работоспособности зданий – ключевой драйвер изменений. Генераторы, резервирование, расходы на ремонт и безопасность увеличивают операционные затраты владельцев и, косвенно, арендаторов.
Новые драйверы спроса: оборонно-промышленный сектор и локализация
На фоне сокращения традиционных международных арендаторов одновременно появляются новые игроки. Компании оборонно-промышленного комплекса и поставщики высокотехнологичного оборудования проявляют интерес к локализации производств, НИОКР и офисных представительств в Украине. Среди упоминаемых иностранных участников – производители и интеграторы из Германии, Турции, Скандинавии, Великобритании и США. Это открывает ниши для специализированных площадок и индустриально-офисных хабов.
Возможности и риски для собственников и арендаторов
Преимущества для владельцев
- Стабилизация ставок может остановить бегство доходов и улучшить прогнозируемость кассовых потоков.
- Перепрофилирование части площадей под гибкие офисы или индустриально-офисные кластеры привлечёт новых арендаторов.
- Инвестиции в автономные источники питания и безопасность повышают привлекательность активов.
Риски
- Высокая вакантность в сегменте А остаётся существенным риском для доходности.
- Зависимость от международного спроса делает рынок чувствительным к геополитике и санкциям.
- Рост OPEX без эквивалентного повышения ставок подрывает маржу.
Рекомендации и прогноз
Для владельцев офисных площадей важны гибкость и диверсификация. Практические шаги:
- Пересмотреть модель расчёта OPEX; вводить прозрачные механизмы распределения затрат между арендодателем и арендаторами.
- Инвестировать в энергонезависимость объектов и систему безопасности.
- Развивать предложения для гибридной работы: коворкинги, гибкие офисы и трансформируемые планировки.
- Сотрудничать с профильными кластерами ОПК и промышленных партнеров для арендаторов нового типа.
Прогноз. Если геополитическая ситуация останется стабильной в пределах текущих трендов и международный интерес к локализации вырастет, спрос на офисные площади трансформируется, а не вернётся к довоенным показателям. Стабилизация арендных ставок уже наблюдается, но восстановление спроса потребует нескольких кварталов, инвестиционных программ по модернизации и появления новых корпоративных пользователей.
Вывод
Рынок офисной недвижимости переживает переходный этап. Снижение ставок приостановилось. Одновременно растут эксплуатационные расходы и вакантность в премиум-сегменте. Успех зависит от способности собственников адаптировать предложения под новые запросы арендаторов и от уровня международной активности в стране.
Источники и методика
Основные данные и расчёты приведены по материалам аналитического исследования компании UTG за июль 2025 года. В тексте использованы оценки по ставкам аренды и средневзвешенной вакантности для бизнес-центров Киева.
Ранее сообщалось, как меняются и что происходит с ценами на офисную недвижимость в разных городах Украины в 2024 году.
Подготовил: Александр Белов