2020-04-13Аренда недвижимости

Проблемы аренды недвижимости в Украине и их преодоление в условиях карантина

ключи решения проблем

Карантин негативно повлиял на правоотношениях аренды коммерческой недвижимости. Владельцы объектов и арендаторы оказались в одинаково невыгодных условиях.

О проблемах арендаторов и арендодателей, а также урегулировании спорных вопросов рассказал Тимофей Сикорский, партнёр юридической фирмы «Салком».

Проблемы арендаторов

Большинство арендаторов обязаны прекратить работу предприятий. В результате аренда помещений практически лишена экономического смысла. Многие арендаторы не попали под прямой запрет работы, однако в условиях снижении количества посетителей ситуация для таких арендаторов ненамного лучше.

Однако рано или поздно ограничительные меры будут сняты и, как всегда, бывает после кризиса, будет наблюдаться подъём. Поэтому для арендатора есть определённый смысл удержать права аренды на как можно больший срок при условии, если можно будет не платить за аренду вообще или платить меньше.

Для этого 30 марта Верховная рада Украины приняла Закон 3275, который освободил арендаторов, оказавшихся под ограничительными мерами, от уплаты арендной платы с начала карантина (то есть с 12.03.2020) и до его завершения. Основание для освобождения от уплаты — ч.6 ст. 762 ГК Украины, согласно которой наниматель освобождается от платы за период, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Однако эта льгота не освобождает от плата за коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы.

Проблемы арендодателей

Владельцы вряд ли смогут взыскать арендные платежи со своих арендаторов в ближайшие 3–6 месяцев. Даже взимание платы за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы будет затруднено ввиду попытки арендаторов не платить за ссылки на принятый недавно Закон 3275. Более того, судебная волокита потребует организационных затрат и времени.

В то же время владельцы не смогут найти других арендаторов на свои площади в период карантина. Поэтому наличие арендатора, так или иначе, платящего хоть какие-то платежи или гарантирующего, что оплатит их позже, является лучшим вариантом, чем просто законсервировать помещения.

Специально для владельцев Закон 3275 предусмотрел освобождение от платы за землю и налога на недвижимое имущество за нежилые объекты за март 2020 года и отсрочку по уплате этих налогов за апрель 2020 году на два месяца (до июня 2020 года).

Разрешение споров

Как правило, при заключении договоров аренды стороны уделяют мало внимания положениям по урегулированию споров. Обычно договоры аренды имеют типичный пункт, все разногласия решаются путём переговоров (с таким успехом этот пункт можно вообще не включать). Однако в условиях карантина именно переговоры оказались тем инструментом, который, в отличие от судебного механизма, может реально удовлетворить интересы обеих сторон договора.

Для успешного и финансово взаимовыгодного разрешения спора нужно выполнить следующие действия:

  1. Проанализировать условия договора аренды и историю арендных правоотношений в каждом конкретном случае. Надо обязательно проявить свои сильные позиции для переговоров. Относительно слабых позиций нужно найти пути их усиления. Типичными сильными позициями для арендатора являются: возможность ссылаться на форс-мажорные обстоятельства; норма ч.6. ст. 762 Гражданского кодекса Украины, которая освобождает арендатора от арендной платы, если он не мог использовать помещения вследствие обстоятельств, за которые он не отвечает; отсутствие действенного механизма взыскания долга. Указанная норма получила сильное нормативное подкрепление в связи с принятием Верховной Радой Закона 3275. Типичными слабыми позициями для арендатора являются: существенные финансовые вложения в ремонт и отделку помещения, которые невозможно забрать с собой; наличие гарантийной суммы средств, которая была уплачена в начале аренды и которую владелец может забрать; угроза «испортить» отношения с владельцем и опасения досрочного выселения.
  2. Сформулировать для себя несколько вариантов решения ситуации, которые вы допускаете приемлемыми. Выбирать наиболее реалистичный вариант, т. е. тот, на который вероятно согласится и вторая сторона договора.
  3. Провести переговоры в режиме онлайн со второй стороной договора, и достичь договорённости об урегулировании ситуации.
  4. Обязательно заключить между сторонами соглашение об урегулировании правоотношений с отлагательным условием, которое будет действовать до завершения карантина. Учитывая, что судебную защиту в условиях карантина нельзя назвать действенной и быстрой, советуем подготовить и провести переговоры с контрагентом, и подписать соглашение об урегулировании правоотношений.

В настоящее время наблюдается общая тенденция к поиску взаимовыгодного варианта разрешения ситуации с арендными правоотношениями, о чём свидетельствуют законодательные инициативы, направленные на поддержку бизнеса в условиях карантина и недавно анонсированное решение владельцев крупного торгово-развлекательного центра о не взыскании арендной платы за время простоя при условии надлежащего юридического подтверждения. Поэтому в условиях такого тренда нахождение выхода из ситуации путём переговоров — вполне реалистичный сценарий.

Ранее эксперты компании CBRE подготовили прогноз спроса на складскую недвижимость как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе в период карантина.

Подготовил: Александр Белов

Добавьте источник АН BFS в избранное Google Новости. Что дальше? Будет интереснее!