Торговая недвижимость Украины 2025: Адаптация как новая норма
Парадоксальный рост на фоне вызовов
Первое полугодие 2025 года стало для украинского рынка торговой недвижимости периодом контрастов. Вопреки военным рискам и экономическому давлению, сектор демонстрирует признаки восстановления, движимый внутренней миграцией и перестройкой потребительских приоритетов. Оборот розничной торговли вырос на впечатляющие 20,33% в гривне и 14,05% в долларовом эквиваленте за январь-апрель, свидетельствуют данные UTG.
Индекс потребительских настроений к маю поднялся до 79,3 пункта (+6,7 п.п. с начала года), указывая на осторожный оптимизм. "Рынок достиг довоенных уровней, несмотря на снижение покупательной способности", – отмечает Олена Забужко, коммерческий директор Nhood Ukraine.
География перемен: Киев vs Запад
Столица: стабильность через ревитализацию
Киев, несмотря на регулярные воздушные тревоги, сохраняет удивительную устойчивость. "Ключевые показатели рынка практически не изменились, активность ритейлеров сконцентрирована в самых эффективных ТЦ с высокой проходимостью", – комментирует Диана Квитчук (CBRE Ukraine). Однако международные игроки остаются осторожными: IKEA отказалась от возвращения в ближайшей перспективе.
Главный тренд – не новое строительство, а глубокая модернизация существующих площадей:
- Реновация под новые форматы арендаторов;
- Адаптация пространств к изменившимся моделям потребления;
- Фокус на повышении качества visitor experience.
Закарпатье: региональный бум
Западные области, особенно Ужгород и Мукачево, переживают инвестиционный ренессанс. "Рост вызван притоком ВПО, повышением покупательной способности и спросом на современные форматы", – объясняет Владимир Чекалов (Urban-X). Тренды региона:
- Девелоперская лихорадка в жилых массивах: активное строительство в микрорайонах Новий, Боздош;
- Децентрализация спроса: фокус смещается из центров в спальные районы;
- Приток капитала: локальные и национальные инвесторы ищут проекты с минимальными военными рисками.
Новый портрет потребителя: разум и эмоции
Спрос на товары "антикризисного" назначения (генераторы, консервы, средства связи) исчерпан. Покупатели постепенно возвращаются к одежде и обуви, но их поведение изменилось кардинально.
- Рационализация: приоритет – функциональность, базовые товары, собственные марки сетей, акции.
- Омниканальность: требуется бесшовный переход между онлайн (заказ, приложение) и офлайн (самовывоз, примерка).
- Мотивация = опыт: "Люди приходят не только за покупками, а за опытом, эмоциями, сервисом", – подчеркивает Забужко. Востребованы фудкорты, зоны отдыха, ивенты.
- Прагматизм Закарпатья: четкое планирование покупок, фокус на магазинах "у дома", целевые визиты в ТЦ за продуктами, аптекой и фастфудом.
Операционные показатели: трафик растет, вакантность падает
- Посещаемость (июль 2025): В среднем 393 чел. на 1000 м². GLA. Лидеры – районные форматы (670 чел.), отстают региональные (315 чел.). В Киеве динамика положительная, чему способствовало сокращение времени операционных перерывов из-за воздушных тревог (до 1,7% от общего времени работы).
- Вакантность: Снизилась до 12,9% (июль 2025). Минимум – в районных центрах (6,6%). В Киеве стабильна на уровне 11-12%, в лучших объектах падает до "технических" 2-3%.
Кто арендует? Активные игроки рынка
- Продукты: безоговорочные лидеры. Активны VAM, "Амбар", "Близенько", Alma, АТБ, "Сільпо". Фокус на форматы "у дома".
- Fashion: осторожное восстановление. Активны Sinsay, Famo, Andi. Крупные международные бренды ждут открытия новых качественных ТЦ. Украинские сети концентрируются на регионах.
- Дрогерри и аптеки: "Копійочка", "Щодня", "Подорожник", "Аптека оптових цін", "911" активно развиваются в спальных районах (хотя фармрегулирование весной 2025 слегка притормозило темпы).
- HoReCa & Сервисы: рост кафе, пекарен, фастфуда у ЖК. Потенциал у фитнеса (например, открытие Sport Life в Ужгороде).
- Техника/Электроника: стабильные инвестиции в обновление пространств.
Арендные ставки: давление инфляции и дефицита
Общая тенденция – постепенный рост под влиянием инфляции, девальвации гривны и снижения вакантности.
- Киев (типовая галерея 100-200 м²): $40-70/м²/мес (топ-объекты), $18-38/м²/мес (другие объекты). Стабильны с начала года.
- Закарпатье (Ужгород): неровный рост (+5-10% к 2024) из-за дефицита качественных площадей:
- Активные улицы: $15-20/м².
- Центр с max трафиком: до $60/м².
- Новые комплексы: $5-60/м² (зависит от прогноза трафика).
Растет популярность гибридных моделей оплаты (фикс + % от оборота), распределения затрат на ремонт, индивидуальных условий для якорных арендаторов.
Перспективы: ожидание новой волны
Хотя в первом полугодии крупных открытий почти не было (исключение – BalticSky в Киеве, 10 000 м²), ближайшее будущее выглядит активнее:
- Киев и область (2025-2026): Ocean Mall (110 000 м²), White Lines (28 000 м²), Olympik Park (23 000 м²), Svitlo Mall (12 500 м²).
- Регионы (2 пол. 2025-2026): ожидается ввод >240 000 м².
- Закарпатье (конец 2025): 6 объектов >50 000 м² (Grushevsky, Dream City, Korona в Ужгороде; Retail-park Mukachevo, "Заграва" в Берегово, "Росвигівський" в Мукачево).
"Успех новых проектов зависит от способности адаптироваться к измененным привычкам и предложить мультифункциональный опыт", – резюмирует Олена Забужко. Наблюдается тренд на смешанные форматы, интегрированные в жилье и офисы, и компактные центры под локальный спрос. Рынок учится жить по новым правилам, где адаптивность – ключ к выживанию и росту.
Ранее сообщалось, что 2025-2026 годы могут стать периодом трансформации торговой карты Украины, где западные регионы из периферии превращаются в новые точки роста, а локальные решения начинают конкурировать с традиционными гигантами.
Источник: UTG
Подготовил: Александр Белов