Деловые новости

Обзор рынка торговой недвижимости Украины за III квартала 2011 года

Торговая недвижимость

Предложение
В конце сентября 2011 года общий объем современных торговых помещений в Киеве составил приблизительно 1 001 400 кв.м или 359 кв.м на 1 000 жителей (исходя из официальных статистических показателей численности населения). Этот показатель включает все объекты торговой недвижимости в городе площадью от 5 000 кв.м, в том числе, торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты.

Таким образом, в столице Украины сохраняется дефицит качественных торговых помещений, особенно учитывая дисбаланс между официальным и фактическим количеством населения в городе.

В течение первых трех кварталов 2011 года в Киеве была открыта вторая очередь торгово-развлекательного центра Dream Тown, якорным арендатором в котором является аквапарк. Также, были сданы в эксплуатацию продуктовый гипермаркет Novus на Броварском проспекте и четыре небольших торговых центра, - ТЦ inSilver на улице Срибнокильской, ТЦ «Квадрат» на улице Оноре де Бальзака, ТЦ «Левобережный» на улице Марины Расковой и ТЦ Victorio на Львовской площади. Кумулятивная торговая площадь этих объектов составляет приблизительно 75 080 кв.м.

В четвертом квартале 2011 года планируется открытие первой очереди торгово-развлекательного центра «Мега-Сити» арендуемой площадью около 25 000 кв.м. Качество этого объекта будет невысоким, что связано со стратегией продажи отдельных торговых помещений в нем различным собственникам.

Открытие ТРЦ «Гулливер» (ранее также известного как «Континенталь» и «Эспланада») в центральной части Киева откладывается до 2012 года.

Среди крупнейших объектов торговой недвижимости, открытых в регионах Украины в январе-сентябре 2011 года, необходимо отметить ТРЦ City Mall (очередь 2) в Запорожье, ТРЦ «Украина» в Мариуполе и ТЦ «Галактика» в Кременчуге, а также строительный гипермаркет «Эпицентр» в Кировограде, Чернигове, Мукачево (Закарпатская область) и Каменец-Подольском (Хмельницкая область). Кроме этого, сетью Metro Cash&Carry были открыты оптовые центры в формате «МЕТРО База» в Тернополе и Луцке.

Знаковым стало открытие в октябре 2011 года торгового центра «Пассаж», который расположен в самом центре города Днепропетровска.

В четвертом квартале 2011 года запланировано открытие ТЦ Ave Plaza и ТРЦ «Магеллан» (очередь 1) в Харькове, ТРЦ «Донецк Сити» (очередь 2) в Донецке и ТРЦ Fabrika (очередь 1) в Херсоне.

В 2010 году многие украинские и международные девелоперы провели повторный анализ финансовой целесообразности и жизнеспособности своих проектов в сегменте торговой недвижимости ввиду изменившихся рыночных условий. Эта тенденция продолжилась в течение первых трех кварталов 2011 года и, по оценкам компании DTZ, свидетельствовала о позитивных перспективах развития данного сегмента в Украине.

Хотя объем нового предложения в сегменте торговой недвижимости в Киеве и других городах Украины существенно не изменится до конца 2011 года, мы ожидаем, что этот показатель ощутимо увеличится в 2012-2013 годах.

В 2012 году в Киеве запланировано открытие целого ряда объектов торговой недвижимости. Среди них ТРЦ Ocean Plaza (очередь 1), ТРЦ «Гулливер», ТРЦ «Домосфера» (очередь 3), ТЦ «РайОН», ТРЦ «Мармелад», а также ТЦ Kiev E95 Outlet Centre, являющийся первым в Украине объектом формата fashion outlet.

Кумулятивное новое предложение в сегменте торговой недвижимости в 2012 году в Киеве может составить около 220 000 кв.м (GLA), что увеличит текущий объем рынка приблизительно на 22%.

Среди крупнейших объектов торговой недвижимости, запланированных к открытию в 2012 году в регионах Украины, необходимо отметить ТРЦ City Centre в Одессе, а также вторые очереди ТРЦ «Магеллан» и «Французский Бульвар» в Харькове, ТРЦ Intermall в Симферополе, ТРЦ «Ашан Сити Парк» в Донецке и ТРЦ Fabrika в Херсоне.


Спрос

В первой половине 2011 года общая динамика спроса на торговые помещения по всей Украине улучшилась.
В течение третьего квартала 2011 года крупные торговые операторы активно рассматривали возможности расширения своих сетей в стране. Однако необходимо отметить некоторое ухудшение восприятия ритейлерами краткосрочного потенциала украинского рынка розничной торговли, что связано с общей негативной динамикой мировых рынков и политической нестабильностью в Украине.

Киев остается наиболее привлекательным для всех ритейлеров, уже представленных в Украине или планирующих свой выход на рынок страны. В связи с усилением спроса в сегменте, объем предложения качественных торговых помещений вдоль центральных торговых улиц и в успешных торговых центрах украинской столицы существенно сократился.

Уже к концу июня 2011 года показатели заполняемости в наиболее популярных и качественных торговых центрах в Киеве и других крупных городах Украины вернулись на докризисный уровень и оставались низкими в течение третьего квартала текущего года.

В течение первого полугодия 2011 года на украинский рынок вышли нескольких модных брендов. В частности, открылся флагманский магазин бренда GAP на Крещатике, - центральной улице Киева. Также известные бренды New Yorker и Oysho своим присутствием разнообразили состав арендаторов в ТРЦ Sky Mall в Киеве и ТРЦ Rivera Shopping City в Одессе.

Отсутствие «критической массы» качественных объектов торговой недвижимости в Украине является препятствием для выхода на украинский рынок ряда известных международных ритейлеров. По оценкам компании DTZ, открытие магазинов таких брендов как H&M, C&A, Peek&Cloppenburg и Debenhams маловероятно до конца 2012 года - начала 2013 года.

В течение первых трех кварталов 2011 года операторы объектов в формате big box продолжали демонстрировать высокий уровень активности, обусловленный стратегиями развития их сетей, а также высоким потенциалом украинского рынка в данном сегменте и наличием привлекательных земельных участков по доступным ценам.

Так, торговые сети Metro Cash&Carry, «Эпицентр» и «Новая Линия» продолжили свою экспансию в стране.

 

Ряд операторов розничной торговли продуктами питания также активно рассматривали аренду помещений в новых торговых центрах, в том числе такие компании как как Fozzy Group, Auchan, BT Invest(сеть Novus) и «Амстор», а также сеть супермаркетов бытовой техники и электроники Comfy. Более этого, интересы этих торговых сетей не ограничивались городами с населением более 1 миллиона жителей. 

Профессиональные торговые операторы сегодня очень тщательно подходят к оценке качества предлагаемых торговых помещений и условий аренды.


Арендные ставки

Вследствие повышения активности торговых сетей и улучшения общего восприятия потенциала украинского рынка, в первом квартале 2010 года был зарегистрирован рост базовых арендных ставок в качественных объектах торговой недвижимости в Киеве на 10-25% по сравнению с 2009 годом.

До конца 2010 года арендные ставки на помещения в наилучших торговых центрах украинской столицы выросли еще на 10%.

В течение первых трех кварталов 2011 года средние арендные ставки находились в диапазоне $70-90 за кв.м в месяц на торговые помещения площадью 100-300 кв.м в успешных торговых центрах Киева. В то же время в наиболее популярных торговых центрах города арендные ставки достигали уровня $160-200 за кв.м в месяц.

Аналогичные тенденции также наблюдались и в тех нескольких качественных торговых центрах, которые расположены в других крупных городах Украины и уже оперируют в течение некоторого времени.

Как следствие усиления спроса на торговые помещения вдоль центральных торговых улиц в Киеве, начиная со второго квартала 2010 года, средние арендные ставки на эту категорию помещений выросли. В первом полугодии 2011 года было зафиксировано дальнейшее повышение арендных ставок на торговые помещения вдоль центральных торговых улиц украинской столицы.

Несмотря на позитивную динамику в сегменте торговой недвижимости в Украине, выход на рынок новых ритейлеров и рост активности уже присутствующих здесь сетей на фоне небольшого нового предложения качественных помещений, существенный рост базовых арендных ставок на торговую недвижимость является маловероятным в четвертом квартале 2011 года. Это связано с относительно небольшим количеством качественных ритейлеров, представленных в стране, а также рисками экономической нестабильности в мире и в Украине.

Тем не менее, по оценкам компании DTZ, в связи с постепенным усилением спроса со стороны торговых операторов и общей нехваткой качественных торговых площадей, базовые арендные ставки на наиболее качественные помещения в торговых центрах и вдоль центральных улиц в Киеве и других крупных городах Украины уже в краткосрочной перспективе будут подвержены некоторому росту.

В то же время долгосрочная устойчивость текущих арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества масштабных проектов, заявленных к выходу на рынок в 2012-2013 годах, в частности, в Киеве.

Качество остается решающим фактором, влияющим на успешность и инвестиционную ликвидность существующих и новых торговых центров в Украине. Примечательно, что большинство активных девелоперов в Украине уже принимают этот факт.


Прогноз

Сегмент торговой недвижимости оказался наиболее устойчивым к влиянию экономического кризиса 2008-2009 годов в Украине и, как мы считаем, будет демонстрировать дальнейший рост в среднесрочном периоде после стабилизации экономической ситуации в Украине и в мире.

Компания DTZ ожидает, что в течение четвертого квартала 2011 года общие тенденции рынка торговой недвижимости в Украине будут такими же, как и в 2010 году и течение первых трех кварталов 2011 года.

Несмотря на сохраняющиеся признаки экономического кризиса и относительно низкий уровень доходов населения в стране, потенциал рынка торговой недвижимости в Украине, несомненно, остается высоким. Это связано, прежде всего, с неразвитостью рынка с точки зрения качества объектов торговой недвижимости и представленных форматов, размером страны, высокой плотностью населения, высокой чувствительностью населения к модным тенденциям и торговым маркам, а также их склонностью к расходам.

Для большинства девелоперов и инвесторов, оперирующих на украинском рынке, сектор торговой недвижимости является наиболее интересным, особенно, что касается возможностей, имеющихся в городах с населением более 750 000 человек.

В 2010 году и первых трех кварталах 2011 года были возобновлены работы по ряду масштабных объектов торговой недвижимости в Киеве и других городах-миллионниках. Если эти объекты будут возведены и открыты в соответствии с заявленными сроками, до конца 2013 года общий объем рынка торговой недвижимости в Украине существенно вырастет.

В результате, общая привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей увеличится, но потенциальное усиление конкуренции в сегменте, скорее всего, приведет к коррекции арендных ставок в сторону понижения. Наиболее существенное снижение арендных ставок мы ожидаем в классе некачественных торговых центров «первого поколения».

 

Материал компании DTZ

Читайте также:

Обзор рынка торговой недвижимости Украины за III квартала 2011 года Обзор рынка торговой недвижимости Украины за III квартала 2011 года Предложение В конце сентября 2011 года общий объем современных торговых помещений в Киеве...
Обзор рынка торговой недвижимости Украины за III квартала 2011 года
logotip
Быстрый поиск
Новые предложения

Здание

Здание 2017-09-20

Продажа офисного здания на ул. Малая Арнаутская.

Участок

Участок 2017-09-20

Эксклюзивная продажа объекта под развитие в Червоном Хуторе.

Помещение

Помещение 2017-09-20

Продажа помещения на улице Крымской.

Здание

Здание 2017-09-20

Продажа офисного центра на улице Академика Королева.

Магазин

Магазин 2017-09-20

Продажа магазина на ул. Коблевской.

Новое жилье для аренды

3-комнатная квартира

Новое жилье для аренды 2017-09-20

Балковская
Цена аренды: 8 500 грн.

1-комнатная квартира

Новое жилье для аренды 2017-09-20

Пантелеймоновская
Цена аренды: 8 000 грн.

1-комнатная квартира

Новое жилье для аренды 2017-09-20

Греческая
Цена аренды: 10 000 грн.

1-комнатная квартира

Новое жилье для аренды 2017-09-20

Проценко
Цена аренды: 7 000 грн.

1-комнатная квартира

Новое жилье для аренды 2017-09-20

Среднефонтанская
Цена аренды: 9 000 грн.

Свяжитесь с нами