Как не промахнуться при покупке коммерческого помещения в Одессе: честный план
Сегодня мы разберём как выбрать действительно прибыльное коммерческое помещение в Одессе без лишних рисков. На примере объекта площадью 117 кв.м. на ул. Генерала Бочарова (Владислава Бувалкина) в Пересыпском районе разбираем: анализ фасада и трафика, проверку состояния и коммуникаций, точный расчёт доходности.
Проблема: сложности с выбором выгодного объекта
Многие сталкиваются с обманчивыми фотографиями и красивыми обещаниями. На деле – низкий пешеходный трафик, плохая планировка, скрытые дефекты. Или покупка затягивается из‑за неучтённых коммуникаций. Все это – пустая трата времени и нервов.
Решение: пошаговый план действий
Анализ конкретного объекта
Помещение на ул. Генерала Бочарова:
- Площадь: 117 кв.м.
- Расположение: Пересыпский район, ориентир Семена Палия.
- Особенности: фасадное, угловое, отдельный вход.
- Состояние: готово к эксплуатации, возможно освежить покрытие стен.
- Цена: 90 000 USD.
Шаг 1: анализ фасада и окружения
Осмотр внешнего вида
- Фасад: угловой, светло‑розовый/бежевый с тёмной декоративной отделкой внизу из искусственного камня.
- Окружение: небольшая зелёная зона, тротуар, уличные фонари, камера видеонаблюдения.
- Трафик: пройдитесь в будний день, посчитайте, сколько человек и машин проходит мимо.
Инфраструктура рядом
- Магазины, аптеки, остановки.
- Парковочные места – критично для гостевых клиентов.
- Близость жилых домов повышает спрос на офисы и салоны.
Шаг 2: оценка состояния и планировки
Визуальная инспекция помещений
- Пустые комнаты: светлые стены, светлая керамическая плитка, большие окна с жалюзи. Оцените степень износа – царапины, пятна, торчащие провода.
- Кухонная зона: зелёная плитка на полу, минимальная мебель (холодильник, микроволновка, чайник). Здесь можно разместить кофейню или зону отдыха.
- Техническая комната: шкаф с газовым котлом и счётчиком, трубы разных цветов. Убедитесь, что оборудование в рабочем состоянии и соответствует нормам.
- Общественное пространство: двери с матовым стеклом, информационный стенд. Подойдёт для ресепшен или зоны ожидания.
Проверка коммуникаций
- Электричествово: сколько кВт доступно, есть ли запас по мощности.
- Вода и канализация: трубы, краны, возможные протечки.
- Отопление и кондиционирование: все ли кондиционеры работают, нет ли плесени.
Шаг 3: расчёт доходности и рентабельности
- Цена покупки: 90 000 USD за 117 кв.м. → ~770 USD/м².
Оценка аренды:
- Офис – 5–6 USD/м² в месяц → 585 USD.
- Кофейня/салон – 8 USD/м² → 936 USD.
- Дополнительные расходы: коммунальные платежи, налог, страховка.
- Целевая доходность: не ниже 7–12% годовых.
Практический пример: кофейня на Генерала Бочарова
- Зонирование: выделяем 50 кв.м в глубине помещения под зал. Остальные 67 кв.м – кухня и склад.
- Инвестиции в ремонт: 15 000 USD на отделку стен, замену плитки, закупку мебели.
- Оборудование: кофемашина, кофейный столик, барные стулья – ещё 10 000 USD.
- Ожидаемая выручка: при 120 посетителях в день и среднем чеке 4 USD – 14 400 USD в месяц.
- Себестоимость и чистая прибыль: аренда + коммуналка ≈ 2 500 USD, персонал и расходники ≈ 4 000 USD → чистый доход ~7 900 USD.
- Окупаемость: вложения 25 000 USD окупаются за 3–4 месяца.
Инвестируй – зарабатывай стабильно
Инвестиции в коммерческую недвижимость – это реальный способ обеспечить себе стабильный доход. Особенно в городах с активным бизнесом, таких как Одесса. Рассматривая конкретные объекты, вы можете принимать обоснованные решения и достигать финансовой независимости.
Не бойтесь действовать – каждая успешная сделка начинается с анализа и планирования. Я тоже в своё время нерешительно смотрел на первый объект. Но системный подход дал уверенность и привёл к расширению портфеля до пяти помещений за год.
Заключение
- Изучайте фасад и окружение.
- Тщательно проверяйте состояние и коммуникации.
- Точно рассчитывайте доходность.
Следуйте этому плану, и вы минимизируете риски при покупке коммерческого помещения в Одессе. Применяйте этот алгоритм и при поиске недвижимости.
Помещение на Бочарова
Если вам понравилось это видео – ставьте лайк, подписывайтесь на канал АН BFS. Пишите в комментариях свои вопросы и темы.
Ранее мы рассказали как купить кафе в центре Одессы и не прогореть на примере реального объекта.
Автор: Александр Белов