22-04-2025

Как не промахнуться при покупке коммерческого помещения в Одессе: честный план

Три шага к успеху

Сегодня мы разберём как выбрать действительно прибыльное коммерческое помещение в Одессе без лишних рисков. На примере объекта площадью 117 кв.м. на ул. Генерала Бочарова (Владислава Бувалкина) в Пересыпском районе разбираем: анализ фасада и трафика, проверку состояния и коммуникаций, точный расчёт доходности.

Проблема: сложности с выбором выгодного объекта

Многие сталкиваются с обманчивыми фотографиями и красивыми обещаниями. На деле – низкий пешеходный трафик, плохая планировка, скрытые дефекты. Или покупка затягивается из‑за неучтённых коммуникаций. Все это – пустая трата времени и нервов.

Решение: пошаговый план действий

Анализ конкретного объекта

Фасад помещения на Бочарова

Помещение на ул. Генерала Бочарова:​

  • Площадь: 117 кв.м.
  • Расположение: Пересыпский район, ориентир Семена Палия.
  • Особенности: фасадное, угловое, отдельный вход.
  • Состояние: готово к эксплуатации, возможно освежить покрытие стен.
  • Цена: 90 000 USD.

Шаг 1: анализ фасада и окружения

Осмотр внешнего вида

  • Фасад: угловой, светло‑розовый/бежевый с тёмной декоративной отделкой внизу из искусственного камня.
  • Окружение: небольшая зелёная зона, тротуар, уличные фонари, камера видеонаблюдения.
  • Трафик: пройдитесь в будний день, посчитайте, сколько человек и машин проходит мимо.

Инфраструктура рядом

  • Магазины, аптеки, остановки.
  • Парковочные места – критично для гостевых клиентов.
  • Близость жилых домов повышает спрос на офисы и салоны.

Шаг 2: оценка состояния и планировки

Визуальная инспекция помещений

  • Пустые комнаты: светлые стены, светлая керамическая плитка, большие окна с жалюзи. Оцените степень износа – царапины, пятна, торчащие провода.
  • Кухонная зона: зелёная плитка на полу, минимальная мебель (холодильник, микроволновка, чайник). Здесь можно разместить кофейню или зону отдыха.
  • Техническая комната: шкаф с газовым котлом и счётчиком, трубы разных цветов. Убедитесь, что оборудование в рабочем состоянии и соответствует нормам.
  • Общественное пространство: двери с матовым стеклом, информационный стенд. Подойдёт для ресепшен или зоны ожидания.

Проверка коммуникаций

  • Электричествово: сколько кВт доступно, есть ли запас по мощности.
  • Вода и канализация: трубы, краны, возможные протечки.
  • Отопление и кондиционирование: все ли кондиционеры работают, нет ли плесени.

Шаг 3: расчёт доходности и рентабельности

  • Цена покупки: 90 000 USD за 117 кв.м. → ~770 USD/м².

Оценка аренды:

  • Офис – 5–6 USD/м² в месяц → 585 USD.
  • Кофейня/салон – 8 USD/м² → 936 USD.
  • Дополнительные расходы: коммунальные платежи, налог, страховка.
  • Целевая доходность: не ниже 7–12% годовых.

Практический пример: кофейня на Генерала Бочарова

Кофейня

  1. Зонирование: выделяем 50 кв.м в глубине помещения под зал. Остальные 67 кв.м – кухня и склад.
  2. Инвестиции в ремонт: 15 000 USD на отделку стен, замену плитки, закупку мебели.
  3. Оборудование: кофемашина, кофейный столик, барные стулья – ещё 10 000 USD.
  4. Ожидаемая выручка: при 120 посетителях в день и среднем чеке 4 USD – 14 400 USD в месяц.
  5. Себестоимость и чистая прибыль: аренда + коммуналка ≈ 2 500 USD, персонал и расходники ≈ 4 000 USD → чистый доход ~7 900 USD.
  6. Окупаемость: вложения 25 000 USD окупаются за 3–4 месяца.

Инвестируй – зарабатывай стабильно

Успех

Инвестиции в коммерческую недвижимость – это реальный способ обеспечить себе стабильный доход. Особенно в городах с активным бизнесом, таких как Одесса. Рассматривая конкретные объекты, вы можете принимать обоснованные решения и достигать финансовой независимости.

Не бойтесь действовать – каждая успешная сделка начинается с анализа и планирования. Я тоже в своё время нерешительно смотрел на первый объект. Но системный подход дал уверенность и привёл к расширению портфеля до пяти помещений за год.

Заключение

  1. Изучайте фасад и окружение.
  2. Тщательно проверяйте состояние и коммуникации.
  3. Точно рассчитывайте доходность.

Следуйте этому плану, и вы минимизируете риски при покупке коммерческого помещения в Одессе. Применяйте этот алгоритм и при поиске недвижимости.

Помещение на Бочарова

Если вам понравилось это видео – ставьте лайк, подписывайтесь на канал АН BFS. Пишите в комментариях свои вопросы и темы.

Ранее мы рассказали как купить кафе в центре Одессы и не прогореть на примере реального объекта.

Автор: Александр Белов