Торгово-развлекательные центры: аренда за проценты
В Украине все чаще девелоперы предлагают арендаторам торговых центров переходить на оплату аренды не по фиксированной ставке за квадратный метр, а в виде % от товарооборота.
Однако возникают две основные проблемы: как отследить реальные доходы от продаж и как убедить банк предоставить кредиты в ситуации, когда очень сложно просчитать будущий кеш флоу.
По наблюдениям директора УТГ (Украинская Торговая Гильдия) Евгении Локтионовой, в Украине с 2005 г. некоторые договора аренды в ТЦ заключаются на условиях оплаты не в фиксированной ставке, а в процентах от товарооборота. Но особую популярность этот способ приобрел всего 2-3 года назад, когда на рынке из-за кризиса начали массово пересматриваться ставки.
За это время практика применения процентов от оборота распространилась на многие ТЦ – как говорят консультанты, на все качественные и все новые объекты. «Данная схема особенно распространена среди иностранных продовольственных сетей, а также крупных операторов одежды и обуви, выступающих мини-якорями торгового центра», – уточняет директор департамента стратегического консалтинга и аналитики компании CBRE Марина Крестинина.
«Изначально этот метод начали активно применять в своих проектах в Украине международные девелоперы, которые на тот момент уже имели богатый опыт его использования за пределами Украины. Это, к примеру, ТРЦ «Ривьера» в Одессе, ТРЦ King Cross Leopolis во Львове. На сегодняшний день и национальные девелоперы применяют данный принцип в развиваемых ими проектах», - рассказывает руководитель департамента торговой недвижимости компании DTZ Наталья Миколайчук.
Действительно, на процентах работают операторы как в Киеве, так и в регионах. Е. Локтионова приводит в пример ТРЦ «Глобал UA» (Житомир), ТРЦ «Караван» (Харьков), ТРЦ «Донецк Сити» (Донецк). По словам управляющего директора «Дивизиона обуви и одежды MTI» (магазины Intertop, Plato, Clarks, Ecco, Geox и др.) Сергея Бадритдинова, этот подход они уже применяют во всех городах, где присутствуют магазины сети, например, в Донецке, Харькове, Одессе.
Стоит отметить, что речь идет исключительно о профессиональных ТЦ – в стрит-ритейле плата в виде процентов пока не прижилась. «Собственник в стрите может себе позволить диктовать условия. А арендаторами магазин на Крещатике воспринимается как реклама или необходимая имиджевая составляющая, которая может быть убыточной», – объясняет М. Крестинина.
Впрочем, как рассказал совладелец ТЦ Dream Town Александр Меламуд, в его ТРЦ таких магазинов – около 10%, среди них в основном крупные якорные арендаторы и международные бренды (Zara, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear и др., представленные в Украине Inditex Group). Зато он подтвердил, что этот способ оплаты они применяют у себя с самого начала (первая очередь была открыта в окрябре 2009 г., вторая – в июле 2011 г.), более того, с некоторыми операторами они работают по такой схеме еще со времен ТРЦ «Глобус».
По материалам UGMK.info.