Новые правила игры: как война и экономика переформатировали спрос на коммерческие площади в ЖК
Оживление на пепелище: факторы возвращения инвесторов
Несмотря на экономические ветра – инфляцию и спад – коммерческая недвижимость в жилых комплексах демонстрирует признаки жизни. По словам Сусанны Караханян, руководителя департамента продаж Greenville, это обусловлено тремя ключевыми причинами:
- Бегство от инфляции: инвесторы видят в коммерческих площадях защищенный актив на фоне обесценивания депозитов;
- Рост себестоимости: удорожание строительства автоматически подталкивает вверх цены за квадратный метр;
- Возвращение капитала: игроки постепенно возобновляют вложения в украинскую недвижимость.
Микробизнес vs Инвестиции: два лица покупателя
Портрет инвестора разделился на два контрастных типа, отмечает эксперт:
Стратеги: владельцы бизнесов
Ищут локации под конкретные задачи. Для них критичны:
- Анализ резидентной аудитории ЖК;
- Плотность конкурентов в радиусе пешей доступности;
- Трафикообразующее расположение.
Финансисты: капитал в квадратных метрах
Ориентированы исключительно на доходность. Их приоритеты:
- Минимизация сроков выхода на окупаемость;
- Предсказуемость арендного потока;
- Ликвидность объекта при перепродаже.
Формат имеет значение: почему 100 м² – новый стандарт
Спрос сфокусировался на компактных пространствах, идеальных для:
- Мини-кофеен и пекарен;
- Аптек формата "у дома";
- Барбершопов и beauty-студий;
- Пунктов выдачи заказов.
Такие площади стали инвестиционным эквивалентом золотого слитка – ликвидны, управляемы и быстрее монетизируются.
Стратегия девелоперов: от хаоса к курируемой коммерции
Ключевое изменение: застройщики перешли от точечных продаж к осознанному формированию инфраструктуры. Теперь они:
- Замораживают продажи до завершения строительства ЖК;
- Селектируют арендаторов по принципу полезности для жильцов;
- Балансируют сервисы – от коворкингов до детских садов.
Геометрия интересов: чей комфорт в приоритете?
На пересечении требований создается новый баланс сил:
- Жильцы хотят "город в миниатюре" в шаговой доступности;
- Бизнесы ищут гарантированный трафик без маркетинговых затрат;
- Инвесторы требуют стабильной доходности;
- Девелоперы превращаются в архитекторов комьюнити.
Философия симбиоза: почему выживет только сбалансированная экосистема
Успех коммерческого наполнения ЖК теперь измеряется не метрами проданной площади, а гармонией между:
- Реальными нуждами резидентов ("мне нужен ремонт обуви рядом");
- Экономикой малого бизнеса ("я смогу платить аренду");
- Инвестиционной логикой ("объект принесет X% годовых").
Как отмечает Караханян, будущее – за ЖК-концепциями, где коммерция работает как швейцарские часы: без лишних деталей, но с точным обслуживанием потребностей жильцов.
Ранее мы рассказали как меняется рынок коммерческой недвижимости Украины в 2025 году.
Источник: Property Times
Подготовил: Александр Белов