Как меняется рынок коммерческой недвижимости Украины в 2025 году
Общий обзор сектора
Коммерческая недвижимость напоминает шахматную партию, где каждый сегмент — независимая фигура. Война и постпандемия преобразили доску, расставив новые приоритеты. Сегодня главные драйверы рынка — офисные пространства, склады и точки ритейла. Каждый из них пережил собственную драму и сегодня демонстрирует уникальную динамику.
Офисный сегмент: от «военных» ставок к возрождению
Падение и первые признаки восстановления
После краткого роста в 2021 году офисный рынок ощутил удар войны: ставки аренды снизились до «военного» уровня, предлагая существенные скидки от прошлых цен и оставляя минимальную маржу. К концу 2023-го вакантность достигала 26%. Но с начала 2024 года динамика изменилась:
- Уровень свободных площадей сократился до 22%;
- Валовое поглощение офисов в 2024-м лишь на 4% уступает результатам 2021 года;
- Релокация арендаторов из класса B и C в бизнес-центры B+ и A благодаря гибкой политике собственников.
Нетипичные арендаторы и новые требования
В бизнес-центрах всё чаще появляются логистические компании, медицинские дистрибьюторы и производители. Причины очевидны:
- Безопасность: укрытия и резервное питание;
- Инфраструктура: современные инженерные сети;
- Ставки: привлекательнее, чем в жилых комплексах.
Складской сектор: гонка за квадратные метры
Склады в Киеве и области — как редкий артефакт: 20% объектов разрушены, а оставшиеся площади мгновенно забирают подряды. Дефицит поддерживает рост арендных ставок, несмотря на удорожание строительства.
- К концу 2025 года на рынок выйдет порядка 190 000 м² новых площадей;
- 30–40% будущих складов уже забронированы арендаторами;
- Спрос на «холодные» склады превысил довоенный уровень.
Складская недвижимость стала «локомотивом» рынка — динамичной и устойчивой даже при военных рисках.
Ритейл: перезагрузка торговых форматов
Ритейл прошёл через череду шоков: блекауты, тревоги, падение покупательской способности. Сейчас товарооборот растёт на 13%, а «мультисекционные галереи» возвращают фиксированные ставки.
- Лучшие объекты полностью заполнены украинскими брендами;
- Формат fashion-галерей вновь на пике популярности;
- Расширяют сеть отечественные ритейл-операторы.
Инвесторы и девелопмент
Украинские проекты «с первого лица»
Крупные сети, такие как «Нова Пошта», Novus и «Аврора», переходят от аренды к собственному девелопменту. Пример: «Автотехнікс» строит складской комплекс на 35 000 м² с последующей сдачей части в аренду — стратегия, снижающая зависимость от рыночных колебаний.
Международный интерес и риски
Страна ещё не в списке приоритетных рынков ЕС, и зарубежные игроки ждут ясности: интеграция в ЕС и окончание конфликта. В 2023–2024 годах сделки совершали «пионеры» — спекулятивные фонды и венчурные инвесторы, готовые рисковать. Сегодня в фокусе:
- Земельные участки под промпроизводство в западных областях;
- Покупка площадок для FMCG и логистики;
- Сотрудничество с местными командами по сопровождению сделок (пример: Kingspan во Львовской области).
Управление и технологии
Спрос на аутсорсинг FM-услуг вышел за рамки международных корпораций: сейчас в CBRE Ukraine 80% клиентов — украинские компании, включая «МХП». Больше востребованы технический консалтинг и управление проектами за рубежом (Молдова, Польша, Румыния).
Искусственный интеллект в BMS остаётся «запасным игроком» — его внедряют, но используют в основном для обработки заявок. Настоящим ключом становится полная интеграция Building Management System: датчики, светильники, электрощитовые работают как единый организм.
Ранее мы рассказали как выбрать действительно прибыльное коммерческое помещение в Одессе без лишних рисков.
Источник: CBRE Ukraine
Подготовил: Александр Белов