Тренды рынка ТРЦ Украины 2025: безопасность, локальные бренды и ренессанс регионов
Рынок торгово-развлекательных центров Украины в 2025 году демонстрирует не просто восстановление, а качественную трансформацию. Изменения, спровоцированные вызовами последних лет, сформировали новую, более прагматичную и осмысленную реальность, где во главе угла стоят безопасность, локализация и точный расчет. Вместо гонки за метрами – стратегия точечной застройки, вместо глобальных сетей – взлет отечественных марок. Мы проанализировали ключевые векторы развития, которые определяют лицо отрасли сегодня и зададут тон в ближайшем будущем.
Новая норма: прагматизм, безопасность и стабильная заполняемость
Эпоха масштабной экспансии девелоперов в прошлом. Сегодня ввод новых объектов происходит только при сформированном спросе, часто при предварительной аренде 90-100% площадей. Как отмечает директор компании UTG Евгения Локтионова, это не сигнал о резком росте спроса, а отражение зрелого, прагматичного подхода. Девелоперы не форсируют стройку, управляющие компании ведут вдумчивый диалог с арендаторами, предлагая гибкие условия. Результат – стабилизация рынка.
Заполняемость превышает 90%: какие факторы играют роль
Подавляющее большинство действующих ТРЦ, особенно в регионах, демонстрируют уровень заполняемости выше 90%. Это стало возможным благодаря двум ключевым процессам:
- Возвращение покупательской активности. Люди постепенно возвращаются к привычному формату шопинга и досуга: посещают кино, рестораны, покупают одежду и обувь в офлайне.
- Возвращение и экспансия операторов. Практически все национальные и международные сети, приостановившие работу, вернулись на рынок. Некоторые даже ускорили темпы открытия новых точек, чувствуя потенциал.
Интересно, что прибыльность объекта теперь в меньшей степени зависит от географии и в большей – от товарной категории арендатора. Динамика у сегментов продуктового ритейла, электроники, F&B и моды разная, но внутри одной категории ставки по регионам выравниваются.
Главные драйверы роста: от онлайна в офлайн и из столицы в регионы
Рынок двигают два взаимосвязанных, но разнонаправленных тренда, которые кардинально меняют его ландшафт.
Украинские бренды выходят в свет: агрессивная экспансия в ТРЦ
Если несколько лет назад локальные марки ассоциировались в основном с онлайн-пространством, то сегодня они – главные новички и двигатели арендного спроса в торговых центрах. На волне роста лояльности потребителей к отечественному производителю бренды моды, аксессуаров, товаров для дома и pets-сегмента активно открывают физические магазины. Для них ТРЦ – это не только точка продаж, но и важный инструмент укрепления идентичности, диалога с клиентом и повышения узнаваемости. Яркие примеры – Rikky Hype, Katy Soho, Solmar, Cher 17, PetHouse, Gorgany. Эксперты называют этот тренд основным в 2025 году и уверены в его продолжении.
Географический сдвиг: регионы берут инициативу
Пока Киев демонстрирует сдержанную динамику (многие довоенные проекты заморожены или сильно замедлились), регионы показывают впечатляющую активность. Строительно-монтажные работы идут во Львове, Ужгороде, Днепре, Виннице, Хмельницком, Ивано-Франковске, Одессе и многих других городах. Девелоперы диверсифицируют риски, осваивая локации с платежеспособным спросом и менее насыщенной конкуренцией. При этом города-миллионники (Киев, Харьков, Одесса, Львов, Днепр) остаются в фокусе внимания крупных ритейлеров как ключевые для представленности.
Безопасность как новая «несущая стена» при проектировании
Война внесла фундаментальные коррективы в архитектуру и логику строительства торговых объектов. Требования безопасности перешли из разряда дополнительных опций в базовую, определяющую необходимость. Это влияет на все:
- Архитектурные решения: планировка подземных паркингов и цокольных этажей как убежищ двойного назначения, создание коллективных укрытий, пунктов несокрушимости.
- Строительные технологии и стоимость: применение более прочных конструкций, систем автономного жизнеобеспечения, что закономерно увеличивает себестоимость проектов.
- Логику размещения магазинов: для многих сетей приоритетом теперь становятся помещения в цокольных этажах, обеспечивающих повышенную защиту. Это пересмотр традиционных подходов, где «нулевой» этаж был самым ценным.
Изначально особенно высокими эти запросы были в восточных и центральных регионах, но сегодня безопасность стала общенациональным стандартом и обязательным условием со стороны арендаторов.
Карта новых открытий: что уже работает и что ждать в 2026
Рынок живет не только трендами, но и конкретными проектами. В 2025 году украинцы увидели открытие нескольких значимых объектов, что доказывает жизнеспособность отрасли даже в сложных условиях.
- ТРЦ «Маяк А1» в Одессе (9 500 м²)
- ТРЦ «Покровский» в Измаиле (5 300 м²)
- Ритейл-парк Mukachevo в Мукачево (9 000 м²)
- ТЦ BalticSky и шоу-рум Viyar в Киеве.
Прогноз на 2026 год: ожидания и осторожный оптимизм
В планах девелоперов на следующий год – продолжение реализации проектов, в основном среднего формата. Среди ожидаемых открытий в Киеве – крупный ТРЦ White Lines (28 000 м²) и несколько объектов поменьше. Во Львове анонсирован ТЦ GREAT на Сыхове. Общая тенденция – осторожность, расчет на предварительные договоренности с арендаторами и безусловный приоритет вопросов безопасности и адаптивности пространств.
Итог 2025 года для рынка ТРЦ Украины – это история не о выживании, а об адаптации и перерождении. Он стал более профессиональным, сфокусированным на реальных потребностях людей и бизнеса, менее централизованным. Украинские бренды получили исторический шанс, а безопасность перестала быть маркетинговым ходом, став нормой. Эти тренды – не временное явление, а новый фундамент, на котором будет строиться будущее торговой недвижимости страны.
Ранее сообщалось, что вопреки военным рискам и экономическому давлению, сектор торговой недвижимости Украины в первом полугодии 2025 года демонстрировал признаки восстановления, движимый внутренней миграцией и перестройкой потребительских приоритетов.
Источник: UTG
Подготовил: Александр Белов