Оценка квартиры: необходимость и особенности ее проведения
Оценка квартиры – это сложная профессиональная задача специалистов оценочных компаний, которые учитывают в процессе работы комплекс параметров влияния на стоимость, выполняют обоснованный отчет о стоимости, который имеет доказательный характер в судебных делах. Профессиональная оценка доли в квартире выполняется по тем же подхода и методикам, что и квартира.
К услугам по оценке квартиры, доли в ней прибегают в следующих обстоятельствах:
- Решение вопросов наследования имущества.
- Сделки по обороту недвижимости.
- Решение спорных ситуаций при разделе имущества.
- Решение вопросов при страховании имущества.
- Оценка имущества как залога при кредитовании.
Рассмотрим ключевые аспекты, на которые надо обратить внимание при оценке. Состояние экономики, рынка недвижимости подвергнуты постоянным изменениям, которые важно учесть при оценке в текущий момент времени. К факторам значительного влияния на стоимость относятся цель оценки, сезон, технические характеристики, прочие параметры. Оценку можно выполнить самостоятельно в интернете, а также с привлечением риелтора. Однако эти виды оценки являются весьма приблизительными, без учета комплекса факторов, без оформления обоснованного отчета, имеющего доказательную силу в судебных процессах. Профессионально работу выполнят только сертифицированные специалисты оценочных компаний. Отчет эксперта позволит объективно оплачивать страховые услуги.
Профессиональный эксперт учитывает следующие особенности:
- местоположение: микрорайон, окружающую застройку, наличие промышленных объектов, развитие транспорта, социальную среду;
- параметры дома: тип, этажность, срок постройки, строительные материалы стен, элементов конструкций, техническое оснащение;
- параметры квартиры: жилая площадь, общая площадь комнат и кухни, этаж, количество комнат, планировка, высота потолков, наличие лоджии, балкона.
С юридической точки зрения важно знать и учитывать продается вся квартира или доля, есть ли жильцы, зарегистрированные в данной квартире, приватизировано ли жилье. Важно узнать о количестве сделок с данным объектом. С технической точки зрения важны параметры влияния на стоимость: тип дома, планировка, район, удаленность от транспорта, от центра города, состояние экологии. Необходимо знать, что при равных остальных условиях, стоимость возрастает в зависимости от типов домов: панельные дома, дома, построенные после 1974 года, кирпичные дома, построенные до революции, монолитные дома. Квартиры на первых и последних этажах имеют меньшую стоимость, чем квартиры в том же доме на других этажах. Дороже стоят квартиры с высотой потолков от 2,75 м.
Профессиональные эксперты применяют в работе следующие методы:
- Методики сравнительного подхода. В основе методики находится сравнение квартиры с аналогом, по которому известны цены свершившихся сделок. Аналогов для сравнения должно быть не менее трех.
- Методики затратного подхода. Подход определяет затраты на замещение (восстановление) объекта, при этом обязательно учитывается износ. Метод применяется часто при оценке дома.
- Методики доходного подхода. Методики выявляют уровень возможного дохода, используют подход при оценке стоимости инвестиций.
Таким образом, оценка квартиры, доли – задача профессионалов, определяющих максимально точную, обоснованную стоимость.
Автор: Александр Белов