Инвестиционный гектар в сердце одесской логистики: разбор территории на Бугаевской
Найти в Одессе свободную землю в черте города – задача для настоящего детектива. Обычно или пятно крошечное, или коммуникаций нет, или подъезд – как в лабиринте. Но иногда попадаются объекты, которые заставляют остановиться и пересчитать всё заново. Один из таких – территория на Бугаевской. На первый взгляд – просто промзона с остатками старых построек. А приглядишься – и понимаешь: это же готовый конструктор для большого проекта.
Где это и почему там стоит копать
Место называют логистическим треугольником: Дальницкая, Разумовская, Балковская. Звучит сухо, но на деле это «ворота», через которые идёт половина грузов в город. С Балковской – прямой выезд на трассу на Киев и на Рени, плюс рукой подать до порта. Для бизнеса, который живёт перевозками, это идеальная точка. А ещё здесь легко организовать «последнюю милю» – доставку по Одессе без пробок и лишних километров.
Два лица участка: фасады, въезды, манёвры
Участок вытянутый, и это его фишка. Со стороны Бугаевской – 38 метров фасада, со стороны Бабеля – аж 82 метра. То есть подъехать можно с двух сторон, и фуры спокойно разворачиваются без танцев с бубном. Въезды уже оборудованы большими воротами, радиусы поворотов просчитаны под длинномеры. И главное – если понадобится, можно легко сделать третий въезд с Бабеля. Такая гибкость для грузового хаба – как швейцарские часы: всё должно работать без сбоев.
Что уже есть под ногами
Гектар с копейками – это вам не пустырь. Территория заасфальтирована, стоит только одно капитальное здание из ракушняка (42 квадрата, можно быстро переделать под офис или проходную). Но самое ценное – коммуникации. Газ проходит прямо по границе участка. Это значит, что можно ставить котельную и не зависеть от тарифов. Электричества заведено 60 кВт с возможностью увеличения – для склада или небольшого цеха хватит. И два мостовых крана по 10 тонн (один рабочий, второй требует ремонта). Если нужны краны – экономия сразу тысяч 15–20 долларов на покупке новых.
Кстати, про краны: для тех, кто планирует металлообработку или тяжёлый склад, это уже готовая инфраструктура. А если не нужны – демонтировать и продать на металлолом, тоже копейка в кассу.
Что здесь можно построить: три сценария, которые я вижу
Земля практически чистая, старых корпусов почти нет – значит, не придётся тратиться на снос. Коэффициент застройки позволяет вписать довольно масштабный проект. Я прикинул несколько вариантов, которые сейчас в Одессе в дефиците.
Первый – медицинский центр. В Хаджибейском районе не хватает частных клиник с нормальной парковкой. А здесь – газ под боком (своя котельная), территория огороженная, можно сделать и приёмный покой, и стационар, и парк для прогулок пациентов. Спрос на такие услуги только растёт.
Второй – легкое производство или складской парк (light industrial). Это сейчас вообще золотая жила: небольшие цеха, мастерские, склады последней мили. В городе таких подготовленных площадок почти не осталось. А здесь и энергия есть, и подъезды отличные, и до потребителя – 15 минут.
Третий – частная школа или образовательный центр. Звучит необычно для промзоны, но если посмотреть на мировые тренды – бывшие индустриальные зоны часто превращают в кампусы. Закрытая территория, своя парковка, зелёная зона, рядом жилые кварталы – почему бы и нет? Спрос на альтернативное образование в Одессе огромный, а земли под школы практически нет.
Цена вопроса
За весь этот конструктор просят 320 тысяч долларов. Если мерить просто по квадратным метрам – выходит около 30 баксов за «квадрат» земли с готовыми коммуникациями и асфальтом. Строить можно что угодно. А главное – с годами этот район будет только облагораживаться, и цена такого пятна вырастет в разы.
Лично я вижу здесь классический актив под редевелопмент. Не надо ничего изобретать – просто выбрать концепцию, получить разрешения и строить. При этом минимальные вложения на старте, потому что инфраструктура уже заведена.
Вместо итога
Территория на Бугаевской – это, по сути, готовая бизнес-платформа. Осталось только решить: вы будете делать здесь современный лайт-индастриал, медицинский центр или, может, откроете первую в районе частную школу? В любом случае, проигрышным этот актив не будет.
Территория на Бугаевской
Страница объекта: Продажа территории под развитие в Одессе: Хаджибейский район, 1,0336 га
Смотреть другие предложения: Каталог продажи складов
Ранее мы рассказали, о логистическом джекпоте в Холодной Балке – редком Ready-to-Run активе в Одесском райне.
Автор: Александр Белов