Почему коммерческая площадь в «Садах Ривьеры» – это «золотой стандарт» для малого бизнеса: 5 инсайтов от практика

Деньги на депозитах больше не работают – это все уже поняли. Поэтому те, кто поумнее, перекладываются в реальные активы. В камни, как говорят в народе. Но кирпич кирпичу рознь. Можно купить помещение в глухом спальнике и мучиться с арендаторами. А можно попасть в точку, где бизнес растёт сам собой. Сегодня такой точкой стал ЖК «Сады Ривьеры» на Фонтанке. Место, которое ещё пару лет назад казалось пригородом, а теперь превращается в полноценный городской кластер. И коммерция там – не «приложение к жилью», а отдельный ликвидный инструмент. Разберём по косточкам, почему я так считаю.

Инсайт №1: Цена не кусается – и это надолго

Знаете, что бесит в одесской коммерческой недвижимости? Ценник всегда «от балды». Фасадное – накинь 30%. Рядом с ТРЦ – ещё 20%. В итоге нормальный метр стоит как крыло самолёта. Здесь другая история. Застройщик зафиксировал цену 1000 долларов за квадрат. Для всех лотов. Без исключений. И без скрытых надбавок.

Посчитаем на пальцах. Доллар по 44 гривны – это 44 тысячи за метр. Возьмём самые ходовые форматы:

• Маленькая кофейня на 38,4 м² – 38 400 $. Это 1,69 млн грн. Подъёмная сумма для старта.
• Магазин или салон на 98 м² – 98 000 $ (4,3 млн грн). Уже серьёзнее.
• Флагман под банк или клинику на 118,6 м² – 118 600 $ (5,2 млн грн).

Я такое люблю: берёшь калькулятор, пять минут – и понимаешь, когда окупится. Никаких сюрпризов.

Инсайт №2: Потолки, которые работают на вас

Три с половиной метра высоты – это не просто чтобы люстру повесить. Это про вентиляцию, про кондиционирование, про возможность сделать второй уровень. Медицинский центр без хорошей вытяжки – крах бизнеса. Стоматология с душным воздухом – никого не задержишь. А здесь можно смонтировать нормальную систему HVAC и не думать о жалобах.

Или другой вариант – антресоль. Делаешь сверху склад или кабинет, полезная площадь растёт, а аренда – нет. Такие мелочи в итоге превращаются в живые деньги.

Состояние – «от строителей». Грубо говоря, вы получаете коробку с коммуникациями. Дальше сами решаете, какой там будет дизайн, где розетки, как свет. Никто не навязывает чужой ремонт, за который вы переплатили. Это ваш личный холст.

Инсайт №3: ТРЦ «Ривьера» как магнит для людей

Соседство с крупным торговым центром – это не просто «удобно». Это два потока клиентов одновременно. Первый – автомобилисты, которые едут в «Ривьеру» со всего региона. Они видят вашу вывеску, запоминают. Второй – жители самого ЖК. Им вообще не нужно никуда ехать: вышел из подъезда – и ты уже в вашем кафе или аптеке.

Что это значит на практике? Вы не тратите кучу денег на рекламу, чтобы «раскрутить» точку. Люди сами идут мимо. И если у вас хороший продукт – сарафанное радио сработает быстрее, чем в глухом переулке.

Инсайт №4: Газ и 380 В – ваша страховка от высоких счетов

В коммерции операционные расходы – это тихий убийца. Можно сделать красивый ремонт, нанять персонал, а потом приходят счета за отопление – и весь профит съедается. Поэтому наличие газа – это не плюсик, это жирный восклицательный знак.

Здесь можно поставить индивидуальный газовый котёл. Особенно в больших лотах (например, 379522 или 379531). Для пекарни, где нужно жарко и много горячей воды, газ в разы дешевле электричества. Для салона красоты, где целый день работают фены и лампы, – тоже. Для детского центра, где комфортная температура – вопрос репутации, – особенно.

Плюс 380 В. Это не бытовая розетка, а нормальное промышленное напряжение. Профессиональное оборудование, кофемашины, холодильные шкафы – всё работает без просадок.

И ещё один приятный момент: у некоторых фасадных объектов два независимых входа. Можно разделить поток клиентов и персонала. Или вообще сдавать часть помещения отдельно.

Инсайт №5: Угол – это не просто стык стен, это рекламный щит

Отдельно выделю угловые помещения (код 379530). В урбанистике это называют «золотое сечение» коммерции. Почему? Потому что ваш фасад видно с двух улиц. Это как бесплатный билборд на 270 градусов. Арендаторы за такие места дерутся, и ставка там выше на 20-30%.

Но есть и более хитрый ход. Угловую площадь часто можно разделить на два независимых юнита с отдельными входами. Допустим, с одной стороны – кофейня, с другой – пункт выдачи заказов. Риски снижаются: один съехал – второй платит. Ликвидность актива взлетает до небес.

И не забываем про пандусы и парковочные карманы прямо у входа. Для клиентов на авто – это критично. Никто не поедет в место, где нужно искать парковку за три квартала.

Что в итоге

«Сады Ривьеры» – это не просто очередной ЖК с цоколем. Это спланированная среда, где коммерческие помещения изначально проектировались как работающие активы. Фиксированная цена в 1000 $/м², высокие потолки, газ, 380 В, два потока трафика и угловые конфигурации – всё это вместе даёт то, что я называю «золотым стандартом» для малого бизнеса.

Такие лоты не залёживаются. Потому что их быстро разбирают те, кто понимает: завтра здесь будет уже не 1000, а 1200, а послезавтра – 1500. Вопрос не в том, стоит ли покупать. Вопрос в том, успеете ли вы выбрать лучший кусок пирога, пока он горячий.

Помещения в ЖК Сады Ривьеры

Ранее мы рассказали, почему промышленный комплекс на Молдаванке за 1,5 млн $ – главная инвест-загадка Одессы

Автор: Александр Белов

Читайте также

• Компания CBRE лидер на рынке коммерческой недвижимости

• Как использование современных технологий обеспечивает безопасность коммерческой недвижимости

• Отличные показатели коммерческой недвижимости (II квартал 2011)